Kentsel Dönüşümde Hayat Kurtaran Belge: İnşaat Sözleşmesi
Kentsel dönüşüm sürecinin en sancılı, en fazla hukuki mağduriyetin yaşandığı aşaması, müteahhit (yüklenici) firma ile apartman sakinleri arasında imzalanan **'Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı (veya Taahhütlü) İnşaat Sözleşmesi'**dir. Geçmiş yıllarda Fikirtepe örneğinde veya Esenyurt'ta yaşanan 'yarım kalan inşaatlar, kaçan müteahhitler, farklı malzeme kullanan firmalar' krizlerinin tamamının temelinde 'eksik, yanlış veya müteahhit lehine hazırlanmış' sözleşmeler yatmaktadır.
İster kat karşılığı olsun (müteahhide daire vererek), ister taahhüt usulü olsun (müteahhide nakit para ödeyerek), sözleşme masasına oturmadan önce her kat malikinin ve apartman yönetiminin bilmesi gereken hayati ve kritik maddeler vardır. İşte sözleşmenize mutlaka ekletmeniz gereken 10 altın kural:
1. Sözleşmenin Mutlaka 'Noterde Düzenleme Şeklinde' Yapılması
Kendi aranızda, bir kağıda atılan imzalarla yapılan sözleşmelerin hukuki geçerliliği ve yaptırım gücü çok zayıftır. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda mahkemelerde kesin delil sayılabilmesi ve tapuya şerh edilebilmesi için mutlaka 'Noterlikçe Düzenleme Şeklinde' yapılmalıdır.
2. İşe Başlama, Bitirme ve Ruhsat Sürelerinin Kesin Belirlenmesi
Sözleşmede sadece 'inşaat 18 ayda biter' demek yetersizdir. O 18 ayın ne zaman başlayacağı net olmalıdır. 'Müteahhit, yer tesliminden itibaren en geç X ay içinde inşaat ruhsatını almak, ruhsat alındıktan sonra Y ay içinde inşaatı bitirip teslim etmek zorundadır' ibaresi eklenmelidir.
3. Gecikme ve Kira Cezası Şartları
İnşaatın zamanında bitmemesi, kirada oturan vatandaşları perişan eder. Sözleşmeye kesinlikle şu madde eklenmelidir: 'İnşaatın zamanında bitirilememesi halinde, müteahhit firma her geçen ay için hak sahiplerine yörenin güncel piyasa rayiç kira bedeli üzerinden gecikme cezası (kira yardımı) ödemekle yükümlüdür.'
4. Teknik Şartnamenin Detaylandırılması (Marka Zikredilmesi)
Müteahhidin 'birinci sınıf malzeme kullanacağım' demesi hukuken hiçbir şey ifade etmez. Hangi markanın birinci sınıfı? Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan Teknik Şartname hazırlanmalıdır. Kullanılacak kombinin markası (Örn: Bosch, Vaillant vb.), asansörün markası, seramiklerin kalitesi (Örn: Çanakkale Seramik, VitrA), parkenin cinsi, mutfak dolabının malzemesi açıkça marka ve model belirtilerek (veya eşdeğer diyerek birkaç opsiyon sunularak) yazılmalıdır.
5. Arsa Payı (Tapu) Devirlerinin Kademeli Yapılması
Müteahhitler genellikle inşaata başlamadan önce arsadan kendilerine düşecek payın tamamının tapusunu kendi üstlerine almak isterler. Bu büyük bir risktir! Tapu devirleri kesinlikle inşaatın seviyesine göre kademeli (hakediş usulü) yapılmalıdır. Örneğin; temel atıldığında %20'si, kaba inşaat bittiğinde %30'u, ince işçilik bittiğinde %30'u ve asıl önemli olan İSKAN (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alındığında kalan son %20'si devredilmelidir.
6. Teminat Mektubu veya Bina Tamamlama Sigortası
Müteahhidin iflas etmesi veya işi yarım bırakıp gitmesi ihtimaline karşı kendinizi garantiye almalısınız. Müteahhitten, projenin toplam maliyetinin belirli bir oranında (%10-%20) bankadan Kesin Teminat Mektubu getirmesini veya Bina Tamamlama Sigortası yaptırmasını talep etmelisiniz. Firma işi bırakırsa, bu teminatı nakde çevirip başka bir firmayla inşaatı bitirebilirsiniz.
7. İskan (Yapı Kullanım İzni) Masrafları ve Sorumluluğu
Bina bitse bile iskanı (oturma izni) olmayan bir bina şantiye elektriği/suyu kullanır ve yasal olarak ayıplıdır. Sözleşmeye 'İskan belgesinin alınması tüm masrafları, harçları ve SGK prim borçları yükleniciye (müteahhide) aittir. İskan alınmadan bina teslim edilmiş sayılmaz' maddesi konulmalıdır.
8. Tek Taraflı Fesih Şartları
Müteahhit inşaatı aylarca durdurursa ne olacak? 'Yüklenici firma makul ve mücbir sebepler dışında inşaatı kesintisiz olarak X ay (örneğin 3 ay) süreyle durdurursa, arsa sahipleri sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme ve zararlarını talep etme hakkına sahiptir' maddesi sizi kilitlenmekten kurtarır.
9. Şerefiye (Daire ve Cephe) Dağılım Tablosu
Eski binanızdaki ön cephe, deniz manzarası veya dükkan büyüklüğü yeni projede değişecekse, kimin hangi daireyi veya dükkanı alacağı sözleşmenin ekinde bir krokide (vaziyet planında) açıkça belirtilmeli ve herkes tarafından imzalanmalıdır.
10. Beklenmeyen Maliyetler ve Harçlar
Sözleşmede 'İnşaatın yapımı ile ilgili doğacak her türlü resim, harç, vergi, SGK primleri, iş kazalarından doğacak hukuki/maddi sorumluluklar, zemin iyileştirme (fore kazık vb.) maliyetleri tamamen yüklenici firmaya aittir' şeklinde geniş kapsamlı bir koruma maddesi olmalıdır.
Unutmayın, müteahhitlerin getirdiği matbu (hazır) sözleşmeleri okumadan imzalamak yerine, mutlaka kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık hizmeti alarak kendi sözleşmenizi hazırlatmalısınız.