Kentsel Dönüşümde %51 Salt Çoğunluk Yasası Nedir?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde Türkiye'nin yıllardır en büyük kanayan yarası, riskli binalarda oturan apartman sakinleri arasında tam bir uzlaşma sağlanamaması ve sürecin inatlaşmalar veya ulaşılamayan malikler yüzünden kilitlenmesiydi. Geçmişte uygulanan 'Üçte İki (2/3)' kuralı, özellikle çok daireli sitelerde veya hisseli tapularda karar almayı neredeyse imkansız hale getiriyordu. Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yapılan son ve en kritik güncellemelerle birlikte bu kilit kırılmış; %51 Salt Çoğunluk (Yarıdan Bir Fazla) yasası yürürlüğe girmiştir.
Bu yeni yasa, sadece deprem güvenliğini hızlandırmakla kalmamış, aynı zamanda 'bir kişinin itirazı yüzünden koca bir apartmanın hayatının tehlikeye atılması' mağduriyetini de hukuken ortadan kaldırmıştır. Peki bu süreç pratikte nasıl işler? Yüzde 51 nasıl hesaplanır ve imza atmayanları ne gibi sonuçlar bekler? Tüm bu süreci adım adım inceleyelim.
Yüzde 51 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? (Kişi Sayısı Değil, Arsa Payı)
En çok düşülen yanılgılardan biri, %51 çoğunluğun 'apartmandaki insan sayısına' veya 'daire sayısına' göre hesaplandığıdır. Hukuken geçerli olan tek kriter **'Arsa Payı'**dır.
Örneğin; 10 daireli bir binada karar alınacağını varsayalım. Dairelerden ikisi 200 metrekare (büyük), diğer sekizi 50 metrekare (küçük) olabilir. Toplantıda el kaldıran kişi sayısı 6 kişi olsa bile, bu 6 kişinin tapudaki arsa paylarının toplamı binanın toplam arsa payının %51'ini (yarıdan bir fazlasını) bulmuyorsa, karar geçerli olmaz. Tam tersi, sadece 3 kişi evet diyorsa, ancak bu 3 kişinin arsa payı toplamı çok büyük dükkanlara veya dairelere sahip oldukları için %51'i geçiyorsa, kentsel dönüşüm kararı yasal olarak alınmış sayılır.
Bu nedenle sürece başlamadan önce Tapu Müdürlüğü'nden güncel bir 'Takyidatlı Tapu Kayıt Belgesi' alarak tüm maliklerin arsa paylarını net bir şekilde listelemek hayati önem taşır.
Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır? (Sürecin İşleyişi)
- Riskli Yapı Tespiti: Sürecin başlayabilmesi için öncelikle binanın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı bir firma tarafından test edilip 'Riskli Yapı' ilan edilmesi ve bu şerhin tapuya işlenmesi gerekir.
- İlk Toplantı Çağrısı: Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, kat malikleri kurulu (veya maliklerden biri) noter aracılığıyla diğer tüm maliklere toplantı çağrısı (tebligat) gönderir. Bu tebligatta toplantının gündemi (müteahhit seçimi, yıkım kararı, sözleşme şartları) açıkça belirtilmelidir.
- Kararın Alınması: Toplantıda, arsa payı bakımından %51'i sağlayan malikler, SPK lisanslı değerleme raporlarını da göz önüne alarak, anlaştıkları müteahhidi ve projeyi belirleyen 'Bina Ortak Karar Protokolü'nü (veya Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni) imzalarlar.
İtiraz Edenlerin (İmza Atmayanların) Durumu Ne Olacak?
Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, toplantıya katılmayan, ulaşılamayan veya toplantıya katılıp da teklife 'hayır' diyerek imza atmayan malikler için çok keskin ve geri dönülemez bir yasal süreç başlar.
15 Günlük İhtarname Süreci
Karar metni ve anlaşılan müteahhidin sözleşme taslağı, imza atmayan maliklere noter vasıtasıyla 'İhtarname' olarak gönderilir. Bu ihtarnamede vatandaşa mealen şu söylenir: "Biz arsa payının %51'ini sağlayan malikler olarak bu projede ve bu müteahhitte karar kıldık. Yasaya göre bu karara katılman ve sözleşmeyi imzalaman için sana 15 gün süre veriyoruz."
E-Tebligat ve İlanen Tebliğ
Yurtdışında yaşayan ve adresi bulunamayan gurbetçi malikler veya vefat edip veraset ilamı çıkarılmamış hisseler geçmişte büyük sorundu. Yeni yasayla birlikte, adrese ulaşılamıyorsa MERNİS üzerinden e-tebligat yapılır; o da yoksa muhtarlıkta veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü panosunda 'ilanen tebliğ' yoluyla 15 günlük süre işletilir. Yani 'bana ulaşamadılar' bahanesi artık geçerli değildir.
Açık Artırma ile Hisse Satışı
15 günlük yasal süre dolmasına rağmen muhalif malik hala imza atmamakta direniyorsa, anlaşılan projeye katılmamış sayılır. Bu noktada %51'i sağlayan malikler (veya temsilcileri), Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvurarak imza atmayan şahsın arsa payının satışını talep eder.
- Bakanlık, SPK lisanslı değerleme uzmanlarına bu hissenin güncel piyasa (rayiç) değerini tespit ettirir.
- Belirlenen bedel üzerinden bu hisse, öncelikle anlaşma sağlayan diğer kat maliklerine açık artırma usulüyle satışa sunulur.
- Eğer apartman içinden (komşulardan) kimse bu hisseyi satın almazsa, hisse anlaşma sağlanan müteahhit firmaya veya en son çare olarak bedeli ödenmek şartıyla doğrudan Hazine'ye (Devlete) geçer.
Satış işlemi tamamlandığında, hissesi satılan vatandaş evini kaybetmiş olur, ancak parasını kaybetmez. Satış bedeli, o kişinin banka hesabına nakit olarak bloke edilir ve kişi dilediği zaman bu parayı çekebilir. Ancak artık o arsa veya yapılacak yeni bina üzerinde hiçbir yasal hakkı kalmaz.
Özetle: Yüzde 51 Salt Çoğunluk yasası, uzlaşmazlıkları bıçak gibi kesen bir sistemdir. Çoğunluk sağlandığında, muhalif kalanların 'inşaatı durdurma' veya 'süreci mahkemede yıllarca süründürme' gibi bir gücü kalmamaktadır.