Kentsel Dönüşümde Yapılan 10 Kritik Hata
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde hem can güvenliğini hem de mülk değerini artıran bir süreçtir. Ancak pek çok kat maliki, süreç boyunca ciddi ve telafisi güç hatalar yapmaktadır.
Hata 1: Sözleşmeyi Notere Onaylatmadan İmzalamak
Ne olur: Notersiz sözleşme hukuki olarak geçerli sayılmaz. Müteahhit taahhütlerinden cayabilir.
Doğru yol: Kat karşılığı inşaat sözleşmesini mutlaka noterde düzenleyin.
Hata 2: Kira Yardımı Başvurusunu Geç Yapmak
Ne olur: Bakanlık kira yardımı, binanın yıkım kararı kesinleştikten sonra 60 gün içinde başvurulduğunda onaylanır. Bu süreyi kaçıranlar aylarca kira yardımı alamaz.
Doğru yol: Riskli yapı kararının kesinleştiği günden itibaren hemen e-Devlet üzerinden başvurun.
Hata 3: Müteahhidi Sadece "En Yüksek Teklif" Kriterine Göre Seçmek
Ne olur: Yüksek teklif veren müteahhitler genellikle kalite, teslim süresi veya mali güç konusunda sorunlu olabilir.
Doğru yol:
- Müteahhitin tamamlanmış referans projelerini yerinde görün
- Bakanlık müteahhit sınıfını kontrol edin (A grubu: güçlü)
- Banka teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası isteyin
Hata 4: Gecikme Cezası Maddesini Sözleşmeye Eklememek
Ne olur: Sözleşmede gecikme cezası yoksa müteahhit projeyi geciktirebilir.
Doğru yol: Her gecikmeli gün için proje değerinin binde 1'i gibi caydırıcı bir cezai şart ekleyin.
Hata 5: Kat Karşılığı Oranını Piyasayı Araştırmadan Kabul Etmek
Ne olur: Müteahhitler, bilgisiz kat maliklerine piyasanın çok altında oranlar önerebilir.
Doğru yol:
- En az 3 farklı müteahhitten teklif alın
- Bölgedeki emsal projelerde maliklerin ne aldığını araştırın
- Bağımsız değerleme yaptırın
Hata 6: Kiracıyı Hukuki Prosedür Uygulamadan Çıkarmaya Çalışmak
Ne olur: Kiracı mahkemeye giderek tahliyeyi 1–2 yıl durdurabilir ve tazminat talep edebilir.
Doğru yol: Kentsel dönüşüm kapsamında kiracı tahliyesi yasal süreçlerle, kira tahliye tazminatı ödenerek yürütülmelidir.
Hata 7: Hisseli Tapularda Tüm Pay Sahiplerini Dahil Etmemek
Ne olur: Bir hissedar mahkemeye giderse yıkım ve inşaat yıllarca duraklar.
Doğru yol: Başlamadan önce tapu sicilini inceleyin, tüm hissedarları tespit edin ve sürece dahil edin.
Hata 8: Yeni Sözleşmede Eski Dairenin Özelliklerini Belgelememek
Ne olur: Müteahhit standart bir daire teslim ettiğinde sözleşmede spesifikasyon yoksa hukuki zemin kaybolur.
Doğru yol: Sözleşmeye yeni dairenizin kat, yön, balkon, metrekare, malzeme kalitesi ve ısıtma sistemini tek tek yazın.
Hata 9: İskân Ruhsatı Alınmadan Daireye Taşınmak
Ne olur: İskân ruhsatı olmayan bir daireye taşınmak hem yasal sorumluluk yaratır hem de ileride tapunuzu devredemeyebilirsiniz.
Doğru yol: İskân ruhsatı alınmadan daireyi teslim almayın.
Hata 10: Resmi Yazışmaları Sözlü Yapmak
Ne olur: Sözlü anlaşmalar yargıda ispat edilemez.
Doğru yol: Tüm talepleri yazılı iletişimle (iadeli taahhütlü posta, noter, KEP) yapın.
Özet Kontrol Listesi
- [ ] Sözleşme noter huzurunda imzalandı mı?
- [ ] Gecikme cezası maddesi var mı?
- [ ] Kira yardımı başvurusu 60 gün içinde yapıldı mı?
- [ ] Müteahhitin referans projeleri kontrol edildi mi?
- [ ] Yeni daire özellikleri sözleşmede ayrıntılı belgelendi mi?
- [ ] Kiracı tahliyesi yasal prosedürle yürütüldü mü?
- [ ] İskân ruhsatı bekleniyor mu?