Şerefiye Nedir ve Kentsel Dönüşümde Neden En Büyük Krizdir?
Kentsel dönüşüm projelerinde binalar yıkılmadan önce komşuluk ilişkileri mükemmelken; konu yeni yapılacak binadan kimin, hangi katta, hangi cephede daire alacağına geldiğinde en yakın dostluklar bile mahkeme koridorlarında bitebilmektedir. Türkiye'deki kentsel dönüşüm kilitlenmelerinin %80'i mühendislikten değil, 'Paylaşım (Değer) Adaletsizliğinden' kaynaklanır. İşte bu adaletsizliği önleyen ve kavgayı bitiren yegane bilimsel ve finansal kavrama 'Şerefiye' (Değerleme) denir.
Eski alışkanlıklarla, bir apartmanda herkesin tapudaki 'Arsa Payı' eşitse, yeni binada da herkesin aynı metrekarede ve eşdeğer kalitede daire alacağı zannedilir. Oysa gerçek gayrimenkul piyasasında; güney cephede, deniz manzaralı 5. kattaki bir daire ile, kuzey cephede, apartman boşluğuna bakan 1. kattaki dairenin değeri asla aynı değildir. Aynı şekilde, zemin kattaki 50 metrekarelik ticari bir dükkanın değeri, 4. kattaki 150 metrekarelik bir evden çok daha yüksek olabilir. Şerefiye, gayrimenkulün konumuna ve niteliklerine göre sahip olduğu bu 'Şeref (Değer) Farkı'nın matematiksel olarak hesaplanmasıdır.
Şerefiye (Değerleme) Kriterleri Nelerdir?
Eski binanızın ve yeni yapılacak projenin değerlemesi yapılırken, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı bağımsız değerleme uzmanları şu parametreleri dikkate alarak bir puanlama (ve fiyatlandırma) tablosu çıkarır:
- Kat Konumu: Genellikle binalarda (gökdelenler hariç) orta ve üst katlar (Örn: 3., 4. ve 5. katlar) en değerli katlardır. Zemin üstü (1. kat) ve çatı katları daha düşük şerefiyeye sahiptir.
- Cephe ve Manzara: Güney (güneş alan) cephe, caddeye bakan cephe, deniz/park manzaralı cephe her zaman değer artırıcıdır. Arka bahçeye veya havalandırma boşluğuna bakan karanlık cepheler eksi puan alır.
- Mimari Kullanım Alanı (m²): Dairenin net kullanım alanı, balkon büyüklüğü, ebeveyn banyosu olup olmaması gibi iç mimari fonksiyonlar.
- Ulaşım ve Gürültü: Ana cadde üzerindeki daireler gürültüden eksi puan alırken, dükkanlar tam aksine ana caddede vitrinleri olduğu için artı puan alır.
Ticari Alanlar (Dükkanlar) ile Konutların Kıyaslanması
Kentsel dönüşümde en kanlı pazarlıklar, altında ticaret alanları (dükkanlar, mağazalar, bankalar) olan binaların yıkımında yaşanır. Eski bir binada, cadde üstündeki dükkan sahibi kentsel dönüşüme genellikle girmek istemez. Çünkü yeni Otopark ve İmar Yönetmelikleri gereği, bina arsanın gerisine çekilir (çekme mesafesi) ve dükkanın metrekaresi ile asma katı kaybolur.
Bu noktada Şerefiye Mahsuplaşması (Değer Eşitlemesi) devreye girmek zorundadır.
- Örnek Senaryo: Eski binada zemin kattaki 100 m² dükkanın SPK piyasa değeri 15 Milyon TL, üst kattaki 100 m² dairenin değeri ise 5 Milyon TL olsun.
- Yeni yapılacak projeye göre arsa daraldığı için dükkan 70 m²'ye düşüyor, daireler ise 90 m² oluyor.
- Yeni dükkanın güncel değeri 10 Milyon TL'ye düşerken, dairelerin değeri yeni (sıfır) bina oldukları için 8 Milyon TL'ye çıkıyor.
- Sonuç: Dükkan sahibi 5 Milyon TL değer (şerefiye) kaybederken, daire sahipleri 3 Milyon TL kazanıyor. Adaletin (ve yasanın) sağlanması için; değer kazanan daire sahipleri veya müteahhit, dükkan sahibinin uğradığı bu şerefiye kaybını (farkı) kendisine nakit olarak ödemek zorundadır.
SPK Lisanslı Firmaların Rolü ve Mahkeme Boyutu
Geçmişte şerefiye dağılımını müteahhitler veya apartman yöneticileri kafalarına göre (Örn: "Sen 1. katı al, ben 3'ü alayım") yapardı. Bu durum, haksızlığa uğradığını düşünenlerin mahkemeye gidip inşaatı mühürletmesine neden olurdu.
Günümüzde, 6306 sayılı kanun kapsamında hukuken geçerli ve itiraz edilemez bir paylaşım yapmak için, projenin en başında SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ile anlaşılmalıdır. Bu şirketler devlet denetimindedir ve hazırladıkları raporlar mahkemelerde kesin delil niteliğindedir.
Değerleme şirketi iki farklı tablo hazırlar:
- Mevcut Durum Değerlemesi: Eski binadaki dairelerinizin ve dükkanlarınızın bugünkü (yıkılmadan önceki) şerefiyeli rayiç bedeli.
- Yeni Proje Değerlemesi: Müteahhidin çizeceği yeni mimari projede, kimin hangi daireyi alacağının ve yeni dairelerin parasal değerinin hesaplanması.
Eğer yeni projede, eski evinizin şerefiye değerine denk düşen bir daire kalmamışsa (örneğin herkes arka cepheye sığmak zorundaysa), aradaki fark kimin lehineyse ondan tahsil edilerek size nakit (mahsuplaşma) ödenir. Bu rapor apartman genel kurulunda onaylanır ve noter sözleşmesine eklenir. Şerefiye raporu olmadan müteahhitle sözleşme imzalamak, kapalı bir kutuyu satın almakla eşdeğerdir ve büyük finansal yıkımlara yol açabilir.