Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı Neden Doğar?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan krizlerden biri, apartmandaki kat maliklerinden birinin diğerlerine haber vermeden (veya onaylarını almadan) lisanslı bir yapı denetim firmasına başvurarak binadan karot numunesi aldırması ve binayı 'Riskli Yapı' ilan ettirmesidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre, binanın riskli yapı tespiti için sadece bir (1) kat malikinin başvurusu yasal olarak yeterlidir.
Ancak bu durum, binasının çok sağlam olduğuna inanan, kentsel dönüşüm masraflarını karşılayacak maddi gücü olmayan veya müteahhitlerle anlaşmazlık yaşayan diğer kat malikleri için büyük bir şok yaratır. Tapu Müdürlüğü'nden gelen "Binanız riskli yapı olarak tescil edilmiştir" tebligatı, hukuki bir saatin işlemeye başladığının ilk işaretidir. Peki, bu rapora inanmıyorsanız veya testin usulsüz yapıldığını düşünüyorsanız yasal haklarınız nelerdir? İtiraz süreci nasıl işler?
15 Günlük İtiraz Süresi ve Yasal Şartlar
Binanız için hazırlanan 'Riskli Yapı Tespit Raporu' Bakanlık tarafından onaylandıktan sonra, Tapu Müdürlüğü tapu kütüğüne 'Riskli Yapı' şerhini düşer ve tüm maliklere resmi bir tebligat gönderir. İtiraz hakkınız, bu tebligatı aldığınız gün (tebellüğ tarihi) başlar.
- İtiraz Süresi: Tebligatın size ulaştığı tarihten itibaren tam 15 gün içinde itiraz hakkınızı kullanmalısınız. Bu süre yasal ve kesin bir süredir. 16. gün yapacağınız bir itiraz hukuken geçersiz sayılır ve binanızın yıkım süreci kesinleşir.
- Kimler İtiraz Edebilir? Sadece o binada tapusu bulunan kat malikleri veya onların yasal (noter onaylı) vekilleri itiraz edebilir. Kiracıların veya komşu bina sahiplerinin itiraz hakkı yoktur.
- Nereye Başvurulur? İtiraz dilekçesi, binanın bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne (veya yetki devri yapılmışsa ilgili İlçe Belediyesi'nin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne) ıslak imzalı olarak şahsen teslim edilmelidir.
İtiraz Dilekçesinde Neler Olmalı?
İtiraz dilekçenizi yazarken teknik ve hukuki detaylara yer vermeniz, komisyonun incelemesini doğrudan etkiler. Dilekçenizde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Kişisel ve Tapu Bilgileri: İtiraz eden malikin T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri, itiraz edilen binanın tam adresi, ada, parsel ve bağımsız bölüm (daire) numarası.
- İtiraz Gerekçesi: Binanın neden riskli olmadığına dair (eğer varsa) somut veriler. Örneğin; "Karot numunelerinin alındığı kolonlar taşıyıcı sistemi temsil etmemektedir", "Donatı (röntgen) okumaları eksik yapılmıştır", "Zemin etüdü verileri hatalıdır" veya "Bina daha önce 2018 yönetmeliğine göre güçlendirme görmüştür" gibi teknik argümanlar sunulmalıdır.
- Ekler: Varsa binanın eski statik projesi, daha önce yapılmış özel zemin etüt raporları veya güçlendirme belgeleri dilekçeye eklenmelidir.
İtirazı Kim İnceliyor? (Teknik Heyet Süreci)
Siz itiraz dilekçesini verdiğinizde süreç durur (yıkım veya tahliye işlemleri bekletilir). Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, bu itirazı incelemesi için özel bir Teknik Heyet (İtiraz Komisyonu) görevlendirir.
Bu heyet sıradan memurlardan değil, alanında uzman kişilerden oluşur:
- En az ikisi üniversitelerin İnşaat Mühendisliği veya Jeoloji Mühendisliği bölümlerinde görevli öğretim üyeleri (Akademisyenler),
- Bakanlık teşkilatında görevli, en az yüksek lisans yapmış uzman İnşaat ve Jeoloji Mühendisleri.
Heyet Ne Yapar? Teknik heyet, itiraz edilen raporun masaüstü (yazılım ve statik analiz) verilerini yeniden inceler. Gerek görürse binaya bizzat giderek saha incelemesi yapar, karot alınan yerlere ve röntgen sonuçlarına bakar.
- Eğer İtirazı Haklı Bulursa: Rapor iptal edilir. Binanın tapusundaki 'Riskli Yapı' şerhi silinir ve bina normal statüsüne döner.
- Eğer İtirazı Haksız Bulursa (Reddederse): Rapor kesinleşir. Bu andan itibaren 6306 sayılı kanun kapsamında idari itiraz yolları tükenmiş olur. İdare, binanın tahliyesi için 60 günden az olmamak üzere süre vererek tahliye ve yıkım sürecini başlatır.
Dikkat: Heyet itirazı reddettiğinde, binaya başka bir firmadan ikinci bir karot testi yaptıramazsınız. Kanun, sürecin kilitlenmemesi için mükerrer (tekrar eden) testleri yasaklamıştır.
İdare Mahkemesi (Yürütmeyi Durdurma) Aşaması
Bakanlık komisyonu itirazınızı reddetti ve rapor kesinleşti. Ancak siz hala testin usulsüz olduğuna eminsiniz. Bu durumda önünüzdeki tek ve son yasal yol İdare Mahkemesi'nde İptal Davası açmaktır.
- Komisyonun ret kararının size tebliğ edilmesinden itibaren genellikle 30 gün (idari yargılama usulüne göre) içinde mahkemeye başvurmanız gerekir.
- Mahkemeden öncelikle 'Yürütmeyi Durdurma' (YD) kararı talep etmelisiniz. YD kararı alınmazsa, mahkeme sürerken belediye gelip binanızı yıkabilir.
- Mahkeme, durumu incelemek üzere tarafsız 'Bilirkişiler' atar. Bilirkişi heyeti binayı yeniden analiz eder. Eğer mahkeme bilirkişi raporuna dayanarak riskli yapı tespitinde hukuka ve tekniğe aykırılık bulursa, işlemi iptal eder.
Ancak unutulmamalıdır ki, mahkemeden Yürütmeyi Durdurma kararı almak özellikle deprem riski yüksek illerde (kamu güvenliği gerekçesiyle) oldukça zordur. Sadece inatlaşmak veya müteahhidi beğenmemek gibi sebeplerle itiraz etmek, süreci uzatarak apartman sakinlerini gereksiz mahkeme ve avukatlık masraflarına sokmaktan başka bir işe yaramayacaktır.