Kat Karşılığı Sözleşmesi 2026: Noterde Nasıl Yapılır, Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi karşılığında, müteahhidin de arsa üzerine bina inşa edip bir kısım bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) arsa sahibine teslim etmesini öngören sözleşmedir.

Kentsel dönüşümde bu model yaygın olarak kullanılır: kat malikleri mevcut dairelerini yıktırıp, müteahhide arsa paylarını bırakır; müteahhit ise yeni binayı inşa edip kat maliklerine yeni daireleri teslim eder.

Sözleşme Noterde Yapılmalı Mı?

Evet — kesinlikle. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde (noter tasdiki veya resmi senet şeklinde) düzenlenmesi zorunludur. Bu, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu gereğidir.

Noterden Yapılmayan Sözleşmeler

Sadece yazılı anlaşma yapıp noterde onaylatmadan bırakılan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Bu durum:

Kat maliklerinin dairelerini alamamasına
Müteahhidin işi yarıda bırakıp gitmesine
Uzun soluklu mahkeme süreçlerine yol açabilir.

Sözleşmede Mutlaka Yer Alması Gereken Maddeler

1. Teslim Tarihi ve Cezai Şart

Binanın teslim edileceği tarih açıkça yazılmalı ve gecikme durumunda günlük ceza bedeli belirlenmelidir. Örneğin "Her gece gecikme için 5.000 TL" gibi.

2. Bağımsız Bölümlerin Tespiti

Hangi kat malikinin hangi daireyi alacağı krokiyle birlikte sözleşmeye eklenmelidir. "En iyi daireleri arsa sahibine verme" gibi belirsiz ifadeler sorun yaratır.

3. İnşaat Kalitesi Standartları

Kullanılacak malzemelerin kalitesi, ısı yalıtımı, asansör markası, mutfak-banyo donanımı gibi detaylar yazılı olarak belirtilmelidir.

4. Bina Tamamlama Sigortası

2026 itibarıyla kentsel dönüşüm projelerinde bina tamamlama sigortası zorunlu hale getirilmiştir. Bu sigorta, müteahhidin işi yarıda bırakması halinde binanın tamamlanmasını güvence altına alır.

5. İskân Belgesi Taahhüdü

Müteahhidin bitirilmiş binaya iskân (yapı kullanma izni) belgesi alacağına dair taahhüt sözleşmede yer almalıdır. İskânsız binalar tapuya tescil edilemez.

6. Arsa Payı Dağılımı

Kat maliklerinin arsa payları ve müteahhide verilen pay açıkça tanımlanmalıdır. Bu oran genellikle %40-60 arasında değişir ve pazarlığa açıktır.

Sık Yapılan Hatalar ve Tuzaklar

Tuzak 1: Sözlü Söz Verme

"Şu odayı büyütelim, bahçe katını size verelim" gibi sözlü vaatler sözleşmeye yansımadığında bağlayıcı değildir. Her şeyi yazıya dökün.

Tuzak 2: Düşük Referanslı Müteahhit

Ucuz teklifler cazip gelebilir ancak müteahhidin:

Tamamlanmış referans projelerini görün
İflas geçmişini araştırın
Sicilini Türkiye Müteahhitler Birliği'nden sorgulayın

Tuzak 3: Muğlak Teslim Tarihi

"İnşaat bitimine kadar" veya "ruhsat alındıktan 18 ay sonra" gibi belirsiz ifadeler yerine kesin tarih (gün/ay/yıl) yazılmalıdır.

Tuzak 4: Arsa Payı Transferi Önceden Yapılması

Bazı müteahhitler sözleşme imzalanır imzalanmaz arsa payı devri ister. Bu son derece risklidir. Arsa payı devri en geç yıkım aşamasında ya da kademeli olarak yapılmalıdır.

Tuzak 5: İskân Garantisi Alınmaması

İnşaatı bitirip iskân belgesi almayan müteahhitler nedeniyle kat malikleri "tapu alamıyorum" sorunuyla karşılaşır. Sözleşmeye iskân taahhüdü ve alınmaması durumunda ceza ekleyin.

Kat Karşılığı Oranı Ne Olmalı?

Bu oran, arsanın konumuna, binanın büyüklüğüne ve yerel piyasa koşullarına göre değişir:

| Bölge | Tipik Kat Maliki Payı | |---|---| | İstanbul (merkezi konumlar) | %55-65 | | İstanbul (çevre ilçeler) | %45-55 | | Ankara, İzmir | %50-60 | | Diğer büyükşehirler | %40-55 | | İlçe merkezleri | %35-50 |

Not: Bu oranlar pazarlığa açıktır. Arsa değeri yüksekse daha yüksek pay talep edebilirsiniz.

Avukat Tutmalı Mıyım?

Kesinlikle tavsiye edilir. Kat karşılığı sözleşmeleri hukuken karmaşık belgelerdir. Deneyimli bir gayrimenkul avukatı, sözleşmeyi inceleyerek sizi koruyacak maddelerin eklenmesini sağlayabilir. Avukat ücreti, ileride yaşanabilecek hukuki sorunlara kıyasla oldukça düşük kalır.

Hesaplayıcılarımızı Kullanın

Kat Karşılığı Hesaplayıcısı ile tahmini kat payınızı ve Kredi Hesaplayıcısı ile aylık taksitlerinizi hesaplayabilirsiniz.