Kentsel Dönüşüm Hisseli Tapu Sorunları | %51 Çoğunluk Sağlanamazsa 2026

%51 Çoğunluk Kuralı: Neden Bu Kadar Önemli?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli bir binanın yenilenmesi için kat maliklerinin en az %51'inin (arsa payı üzerinden) onayını yeterli kılıyor.

Bu, oy birliği şartını ortadan kaldıran devrimci bir düzenleme. Ancak uygulamada %51 çoğunluğa ulaşmak bile bazen zorlaşabiliyor.

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Çoğunluk, kat sayısı üzerinden değil arsa payı üzerinden hesaplanır.

Örnek:

10 daireli bina
Zemin katta 3 daire: her biri %12 arsa payı → toplam %36
Üst katlarda 7 daire: her biri %9,14 arsa payı → toplam %64

Bu binada zemin kat sahiplerinin hepsi karşı olsa bile üst kattaki 7 sahibin %51'i yeterlidir.

Çoğunluk Sağlandığında: Muhalif Azınlığa Ne Olur?

1. Bakanlığa Bildirim Zorunluluğu

%51 çoğunluk sağlandığında alınan karar noterde imzalanarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bildirilir.

2. Muhalif Hisseler Bakanlıkça Satışa Çıkarılır

Bakanlık, muhalefet eden kat maliklerinin hisselerini rayiç bedel üzerinden diğer hak sahiplerine veya bakanlık bünyesindeki fonlara satışa sunabilir. Bu süreç zorunlu devir olarak bilinir.

3. Muhalif Kat Maliki Satışa İtiraz Edebilir mi?

Evet, ancak sınırlı gerekçeyle:

Rayiç bedelin gerçek değerin çok altında olduğu
İhale sürecinde usul ihlali yapıldığı
Binanın gerçekte riskli olmadığı

Bu itirazlar idare mahkemesinde görülür.

Çoğunluk Sağlanamadığında Çözüm Yolları

Yol 1: Diyalog ve İkna

Muhalif komşularınızın neden karşı olduğunu anlamak ilk adım:

Maddi kaygı: Yeni dairenin aynı kat/yön/büyüklükte olup olmayacağından emin olamamak
Hukuki endişe: Sürecin nasıl işleyeceğini bilmemek
Müteahhit güvensizliği: Önerilen müteahhide güvenmeme

Bu endişeleri gidermek için:

Noterde onaylı bağlayıcı sözleşme teklifi sunun
Bağımsız bir uzman aracılığıyla binanın riskini tekrar raporlatın
Müteahhidi muhalif komşularla doğrudan tanıştırın

Yol 2: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Yönetim Kararı

Eğer bina Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabiiyse, olağanüstü toplantı çağrısıyla taslak kararları gündemine alabilirsiniz. Ancak bu yol doğrudan 6306 sürecini çalıştırmaz; sosyal baskı aracı olarak kullanılabilir.

Yol 3: Arabuluculuk

Resmî arabulucu atanması:

Mahkeme dışı çözüm
Süreç genellikle 1-3 ay
Maliyeti uygun
Muhalif kat maliki arabuluculuğa mecbur değil ama katılmayı reddederse bunu mahkemede aleyhine kullanabilirsiniz

Yol 4: Bakanlık Müdahalesi (Rezerv Alan İlanı)

Bakanlık, belirli mahalleleri rezerv alan ilan ederse:

Bireysel kat maliki onayı gerekmeden dönüşüm başlatılabilir
Tüm kat malikleri bakanlık kararına uymak zorunda kalır
Hak sahiplerine yeni yapıda daire veya rayiç değer üzerinden ödeme yapılır

Yol 5: Mahkeme Yoluyla Satış Talep Etme

Ortak mülkiyet (hisseli tapu) davalarında izale-i şüyuu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir. Bu dava doğrudan kentsel dönüşüm sürecini tetiklemez ama muhalif hissedarı tasfiyeye zorlar.

Hisseli Tapuda Özel Durumlar

Miras Yoluyla Gelen Hisseler

Vefat eden kat malikinin mirasçıları arasında uyuşmazlık varsa:

Tüm mirasçılar tapu siciline tescil edilmiş olmalı
Oy kullanmak için mirasçılar kendi aralarında karar almalı
Velayet veya kısıtlılık durumlarında mahkeme izni gerekebilir

Yurt Dışında Yaşayan Kat Malikleri

e-Devlet üzerinden yetki vekâleti oluşturabilirler
Türkiye'deki noterden vekâlet de geçerlidir
İletişim yoksa adres araştırması için Bakanlık yardımı talep edilebilir

Sıkça Sorulan Sorular

%51 mi yoksa %51,01 mi gerekli? Kanun, "maliklerden en az üçte iki çoğunluğunun kararı" gibi farklı eşikler öngörebiliyor. Riskli yapı için arsa payı üzerinden %51 yeterli.

Muhalif komşum engel olabilir mi? Azınlıkta (<%49) kalan muhalif kat maliki süreci durduramaz. Ancak bakanlık satışına itiraz hakkı vardır.

Çoğunluk sağlanamazsa çalışmayan bina ne olur? Bakanlık doğrudan rezerv alan ilan ederek ya da acele kamulaştırma yoluyla müdahale edebilir.