İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) Bir Deprem Zırhı Mıdır?
2018 yılında çıkarılan ve milyonlarca vatandaşın faydalandığı 'İmar Barışı' yasası, ruhsatsız, projesiz veya imar planına aykırı olarak inşa edilmiş kaçak yapıların devletle helalleşmesini sağlamıştır. Vatandaşlar belirli bir harç ödeyerek 'Yapı Kayıt Belgesi' almış ve binalarının belediye tarafından yıkılma veya ceza kesilme riskini ortadan kaldırmıştır.
Ancak vatandaşlar arasında çok tehlikeli bir yanılgı doğmuştur: "Ben devletten Yapı Kayıt Belgemi aldım, bu ev artık yasal. Kentsel dönüşüm veya deprem yasası beni bağlamaz, kimse evimi yıkamaz."
Bu algı hukuken ve teknik olarak tamamen yanlıştır! Yapı Kayıt Belgesi, binanıza deprem dayanımı sağlamaz. Bu belge, binanın statik olarak güvenli olduğuna dair bir onay değil, sadece geçmişteki imar (kaçak) cezalarının affedildiğine dair idari bir belgedir. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, can güvenliğini (deprem riskini) esas aldığı için İmar Barışı yasasından üstündür. Binanızda Yapı Kayıt Belgesi olsa dahi, binanız çürükse kentsel dönüşüm süreci acımasızca işler. Peki bu süreçte kazanılmış haklarınız ne olacak?
1. İmar Barışlı Eve Riskli Yapı Tespiti (Karot) Yapılır Mı?
Evet, kesinlikle yapılır. Binanızın tamamı kaçak olsa ve sonradan Yapı Kayıt Belgesi almış olsa bile, kat maliklerinden sadece birinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı firmalarına başvurmasıyla binanızdan karot numunesi alınabilir.
Laboratuvar sonuçlarına göre binanın depreme dayanıksız olduğu kanıtlanırsa, evinizin elindeki Yapı Kayıt Belgesi yıkımı durduramaz. Bina 'Riskli Yapı' ilan edilir, tapuya şerh düşülür ve size 60 günlük tahliye tebligatı gönderilir. Can güvenliği, kazanılmış imar affı haklarından her zaman üstün tutulur.
2. Bina Yıkıldığında Yapı Kayıt Belgesi Ne Olur? (Hak Kayıpları)
İmar barışından faydalananların en büyük travması bina yıkıldıktan sonra yaşanır. Kanun çok nettir: Yapı Kayıt Belgesinin geçerliliği, o binanın ayakta kaldığı süre kadardır. Bina depremde yıkılırsa, kendi iradenizle kentsel dönüşüme sokup yıkarsanız veya riskli yapı ilan edilip devletçe yıkılırsa, elinizdeki Yapı Kayıt Belgesi otomatik olarak İPTAL OLUR (Hükmünü yitirir).
Kaçak Katların Durumu Ne Olacak?
En büyük kriz burada patlak verir. Diyelim ki yasal (ruhsatlı) 3 katlı bir binanız vardı. Üzerine 2 kat kaçak çıktınız ve İmar Barışı'ndan bu 2 kaçak kat için de Yapı Kayıt Belgesi aldınız (Toplam 5 kat). Binayı kentsel dönüşüme sokup yıktırdınız.
Yeni bina yapılırken müteahhit veya siz, "Benim Yapı Kayıt Belgem vardı, eski binam 5 kattı, yine 5 kat yapacağım" DİYEMEZSİNİZ! Eski binanız yıkıldığı an, bölgedeki 'Güncel İmar Planı' kuralları devreye girer. Eğer belediyenin güncel imar planı o bölgeye sadece 3 kat izin veriyorsa, yapacağınız yeni bina 3 katlı olmak zorundadır. Sizin geçmişte para ödeyip İmar Barışı ile yasal hale getirdiğiniz o 2 kaçak katın hakkı, bina yıkıldığı için tamamen yok olur. O 2 kaçak kattaki daire sahipleri arsa payı oranında tazmin edilmek zorundadır, yeni projeye sığamazlar.
3. Hazine Arazisi (Tapusuz) Üzerindeki İmar Barışlı Evler
Kentsel dönüşümde Yapı Kayıt Belgesinin vatandaşa en çok fayda sağladığı yer, tapusuz gecekonduların ve Hazine/Belediye arazisi üzerine yapılmış yapıların durumudur.
Eğer evinizi devlete veya başkasına ait bir arsaya yapmışsanız ve geçmişte bu ev için Yapı Kayıt Belgesi aldıysanız, eviniz yasal bir hüviyet kazanmıştır. Bu bölge devlet tarafından 'Riskli Alan' ilan edilip toplu kentsel dönüşüme sokulduğunda:
- Sizi Sokağa Atamazlar: Yapı Kayıt Belgeniz olduğu için devlet o binayı 'yok' sayamaz.
- Enkaz Bedeli Ödenir: SPK lisanslı değerleme uzmanları gelir, sizin kendi paranızla yaptığınız o evin beton, tuğla ve demir değerini (Enkaz/Yapı Bedelini) hesaplar. Size bu parayı nakit öder veya yeni TOKİ projesinden ev alırken peşinat olarak sayar.
- Arsa Satın Alma Hakkı: Hazine arazisindeki eviniz kentsel dönüşüme girmeden önce, elinizdeki Yapı Kayıt Belgesi ile Milli Emlak Müdürlüğü'ne başvurarak, evinizin üzerinde bulunduğu devlet arazisini rayiç bedel üzerinden (taksitle) satın alma ve tapusunu alma hakkınız vardır. Bu hakkı kullanıp arsayı satın aldıktan sonra kentsel dönüşüme girerseniz, sıradan bir arsa sahibi gibi müteahhitten 'kat karşılığı' daire alabilirsiniz.
4. İmar Barışlı Binalar İçin Kentsel Dönüşüm Kredisi Alınır Mı?
Kentsel dönüşüm yasası, yıkılan binanın eski hukuki statüsüyle ilgilenmez, 'Riskli Yapı' belgesinin olup olmadığına bakar. Eğer İmar Barışlı (Yapı Kayıt Belgeli) kaçak binanızı yıktırır ve yerine ilgili belediyeden güncel imar kurallarına tam uygun, ruhsatlı ve onaylı statik projesi olan yepyeni bir bina yaparsanız;
- Devletin sunduğu Kentsel Dönüşüm Yapım Kredisinden (faiz desteğinden),
- 18 Aylık (veya güncel limitli) Kira Yardımından,
- %1 KDV ve noter/tapu harcı muafiyetlerinden KESİNTİSİZ olarak faydalanabilirsiniz.
Özetle: İmar Barışı, binanızı belediye zabıtasından ve cezalardan koruyan bir kalkandır, ancak depremden veya kentsel dönüşüm yıkımından koruyamaz. Bina yıkıldığında elde ettiğiniz geçici metrekare/kat avantajları sıfırlanır, oyun güncel imar kurallarına göre yeniden başlar. Bu yüzden İmar Barışlı binaları kentsel dönüşüme sokmadan önce, belediyeden güncel imar durumu (Çap belgesi) alıp kaç daire/kat kaybınız olacağını çok iyi hesaplamalısınız.