Yeni İmar Planı Şoku: Kendi Arsama Neden Ev Yapamıyorum?
Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşların yaşadığı en büyük psikolojik yıkımlardan biri, 'eski binayı yıkıp yerine yenisini yapma' hayalinin belediyenin veya Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın 'Yeni İmar Planı' duvarına çarpmasıdır.
Eski eviniz 1980'lerde yasal ve ruhsatlı olarak yapılmış olabilir. Ancak o bina kentsel dönüşüm kapsamında (veya riskli yapı olarak) yıkıldığında, o arsanın üzerine yeni bir bina yapabilmeniz için güncel imar durumunun (çapının) yapılaşmaya uygun olması gerekir. Eğer şehrin güncel master (nazım) planlarında sizin arsanızın olduğu yer;
- Yeşil Alan (Park),
- Yol, Kavşak veya Metro Güzergahı,
- Okul, Hastane (Sosyal Donatı Alanı),
- Fay Hattı Tampon Bölgesi (Yapı Yasaklı Alan),
- Dere Yatağı (Taşkın Koruma Sahası) olarak işaretlenmişse, o arsaya kesinlikle yeni bir bina (temel) atamazsınız. Mülkiyet hakkınız tapuda devam etse de, arsanızın 'geliştirme/inşaat yapma' niteliği elinizden alınmıştır. Peki, bu durumda arsa sahipleri milyonlarca liralık mal varlıklarını çöpe mi atacak? Elbette hayır. İşte bu mağduriyeti çözmek için dünya genelinde ve Türkiye'de yasal altyapısı kurulan sistemin adı İmar Hakkı Transferi (Transfer of Development Rights - TDR) veya halk arasındaki adıyla Emsal Taşımadır.
İmar Hakkı (Emsal) Transferi Sistemi Nasıl Çalışır?
İmar Hakkı Transferi, en basit tabiriyle; "Senin arsan kamu yararı veya afet riski nedeniyle yapılaşmaya kapatıldı, ancak senin orada x metrekare inşaat yapma hakkın (emsalin) vardı. Devlet olarak senin bu hakkını iptal etmiyoruz, bu hakkı alıp şehrin inşaat yapmaya izin verilen BÜYÜME (Transfer) BÖLGELERİNDEKİ başka bir arsaya taşımana veya satmana izin veriyoruz" demektir.
Süreç şu şekilde işler:
1. Hak Sahipliğinin Belirlenmesi ve Sertifikalandırma
Belediye veya Bakanlık, imara kapatılan (örneğin park alanında kalan) arsanızın büyüklüğünü ve eski imar hakkını hesaplar. Size, bu hakkı temsil eden resmi bir 'İmar Hakkı Transfer Sertifikası' (Menkul Kıymet) verilir. Bu sertifika tıpkı bir tapu veya hisse senedi gibi değerli bir evraktır.
2. Sertifikanın Kullanımı veya Ticari Satışı (Borsası)
Elinizdeki bu sertifikayı (örneğin 500 metrekare inşaat hakkını) iki farklı şekilde değerlendirebilirsiniz:
- Kendi Arsanızda Kullanma: Şehrin imara açık başka bir bölgesinde boş bir arsanız varsa, sertifikadaki metrekare hakkınızı o arsaya ekleyebilirsiniz (O bölgedeki kat sınırlarını ve silüeti aşmamak kaydıyla).
- Müteahhitlere Satış (Emsal Ticareti): Asıl kârlı olan sistem budur. Şehrin gelişim akslarında, örneğin lüks bir sitede proje yapan büyük bir müteahhit düşünün. Belediyenin ona verdiği inşaat izni (emsal) dolmuş ama daha fazla daire yapıp satmak istiyor. İşte o müteahhit, gelir sizi bulur. Sizdeki 'İmar Hakkı Sertifikası'nı güncel piyasa bedeliyle nakit olarak (milyonlarca liraya) satın alır. Böylece müteahhit kendi projesine fazladan 500 metrekare inşaat yapma hakkı kazanır, siz de imara kapatılan arsanızın bedelini serbest piyasadan nakit olarak tahsil etmiş olursunuz.
Diğer Alternatifler: Kamulaştırma veya TOKİ Takası
İmar Hakkı Transferi piyasasının henüz tam oturmadığı veya işlemediği bölgelerde, mağduriyetinizi gidermek için devletin (İdare'nin) sunmak zorunda olduğu diğer hukuki yollar şunlardır:
Kamulaştırma (Nakit Ödeme)
Arsanız imar planında kesin olarak yeşil alan veya okul alanında kalmışsa, ilgili belediye veya bakanlık bu arsayı Kamulaştırmak (parasını verip sizden satın almak) zorundadır. SPK lisanslı değerleme uzmanları arsanızın serbest piyasa değerini belirler ve bu tutar banka hesabınıza yatırılır. Sorun şudur ki; belediyelerin genellikle ödenekleri (bütçeleri) kısıtlıdır ve kamulaştırma bedelleri piyasa beklentinizin altında kalabilir. Bu durumda 'Kamulaştırma Bedelinin Artırılması Davası' açarak hakkınızı yargı yoluyla arayabilirsiniz.
Rezerv Alanda Takas (Hazine Arazisi İle Trampa)
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın en çok kullandığı yöntemdir. Sizin imara kapatılan arsanızın değeri hesaplanır. Karşılığında size nakit para vermek yerine; devletin TOKİ aracılığıyla güvenli rezerv alanlarda (örneğin şehrin dışındaki yeni uydu kentlerde) ürettiği sıfır konutlardan veya imara açık hazine arsalarından eşdeğer oranda 'Takas/Trampa' teklif edilir. Eğer verilen yeni ev sizin eski arsanızdan daha değerliyse, aradaki farkı devlete uzun vadeli taksitlerle (borçlanarak) ödersiniz.
Hukuki İhtar: Eğer arsanız 5 yıldan uzun süredir imar planında 'Park/Okul' vb. kamu alanında kalmasına rağmen belediye tarafından kamulaştırılmıyor ve size imar hakkı transferi sunulmuyorsa; bu durum 'Hukuki El Atma' (Mülkiyet hakkının kısıtlanması) sayılır. İdare Mahkemelerinde dava açarak belediyeyi arsanızın bedelini (tazminatını) ödemeye mahkum edebilirsiniz.