İnşaatın Gecikmesi: Kentsel Dönüşümün En Karanlık Kabusu
Evinizi yıktırdınız, kiralık bir eve geçtiniz ve müteahhit büyük vaatlerle inşaata başladı. Ancak aylar geçiyor, şantiyede ne bir işçi var ne de bir beton mikseri... Müteahhit telefonlara çıkmıyor veya sürekli "Demire zam geldi, belediye ruhsatı oyalıyor, haftaya başlıyoruz" gibi bahaneler üretiyor.
Türkiye'de kentsel dönüşüm davalarının büyük bir çoğunluğunu 'İnşaatın Süresinde Bitirilmemesi ve Müteahhidin İşi Bırakması' vakaları oluşturur. Arsa sahipleri (kat malikleri) bu durumda yıllarca o müteahhide mahkum mudur? Kesinlikle hayır! 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, 2026 yılı güncel mevzuatında arsa sahiplerini koruyan, kangren olmuş sözleşmeleri mahkeme kapılarında yıllarca sürünmeden kesip atmayı sağlayan çok güçlü 'Tek Taraflı Fesih Hakları' sunmaktadır.
Sürecin nasıl işlediğini, yasal haklarınızı ve atmanız gereken adımları kronolojik olarak inceleyelim.
1. Adım: Gecikmenin Tespiti ve İhtarname Çekilmesi
İnşaatın geciktiğini hissettiğiniz an, sözlü şikayetleri bırakıp hukuki zemine geçmelisiniz. Bir gecikmenin yasal olarak var sayılabilmesi için sözleşmenizde yazan 'İnşaatın Başlama ve Teslim Süreleri'nin net olarak aşılmış olması veya mücbir sebep (deprem, sel, yasal yasaklar vb.) olmaksızın inşaatın haksız yere durmuş olması gerekir.
- İhtarname Gönderimi: Apartman yönetimi veya kat malikleri olarak noter kanalıyla müteahhide resmi bir ihtarname çekmelisiniz. Bu ihtarnamede; "Sözleşmemizin X maddesi gereği inşaatın teslim süresi dolmuştur (veya inşaat X aydır durmuştur). Tarafınıza işe başlamanız/teslim etmeniz için yasal 30 gün ek süre veriyoruz. Aksi takdirde sözleşmeyi haklı nedenle feshedeceğimizi ve gecikme cezalarını (kira bedellerini) talep edeceğimizi ihtar ederiz" denilmelidir.
- Kira Cezalarının İşletilmesi: Sözleşmenizde var olan 'gecikilen her ay için ödenecek kira cezası' (cezai şart), ihtarname çekildikten sonra yasal olarak talep edilebilir hale gelir ve mahkemede birikmiş olarak icraya konulabilir.
2. Adım: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında 'Tek Taraflı Fesih' Hakkı
Geçmişte bir müteahhit sözleşmesini feshetmek için Asliye Hukuk Mahkemelerinde yıllarca süren davalar açmak gerekirdi. Ancak 6306 sayılı kanun, kentsel dönüşüm (Riskli Yapı) kapsamındaki binalar için özel bir 'İdari Fesih' yolu açmıştır. Bakanlık (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) üzerinden sözleşmeyi resen iptal edebilirsiniz.
Bu hakkı kullanabilmek için yasadaki Kesin Şartlardan en az birinin gerçekleşmiş olması gerekir:
- Hiç Başlamama Kuralı: Bütün kat malikleri ile sözleşme imzalanmış, bina boşaltılmış olmasına rağmen müteahhit 1 yıl (12 ay) boyunca inşaata başlamamış (ruhsat alıp temel atmamış) ise.
- 6 Ay Durma Kuralı: İnşaata başlanmış ancak müteahhit, seviyesi ne olursa olsun inşaatı sebepsiz yere durdurmuş ve en az 6 ay boyunca şantiyede hiçbir fiili çalışma yapmamış ise.
- İnşaatın Bitirilemeyeceğinin Anlaşılması: Sözleşmedeki teslim süresinin bitmesine çok az kalmış olmasına rağmen, inşaatın mevcut seviyesi (örneğin sadece temeli atılmış), kalan sürede bitirilmesini matematiksel ve fiziksel olarak imkansız kılıyorsa.
Bakanlık Fesih Süreci Nasıl İşler?
Eğer yukarıdaki şartlardan biri oluşmuşsa, kat malikleri toplanarak Arsa Payı bakımından %51 (Salt Çoğunluk) kararı ile sözleşmeyi feshetme kararı alır.
- Alınan karar ve tespit tutanaklarıyla (şantiyenin durduğuna dair belediye veya yapı denetim tutanağı) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurulur.
- Bakanlık müteahhide "15 gün içinde işe başla yoksa sözleşmen feshedilecek" diye ihtar gönderir.
- Müteahhit işe başlamazsa, Bakanlık sözleşmeyi idari olarak fesheder. Bu sayede mahkeme beklemeden, içerideki tapularınızı geri alabilir ve yeni bir müteahhitle anlaşma özgürlüğüne kavuşursunuz.
3. Adım: Delil Tespiti ve Yeni Bir Firmayla Anlaşma
Sözleşmeyi feshetmek tek başına yetmez. Yeni bir firmayla anlaşmadan önce, kaçan müteahhidin bugüne kadar yaptığı işlerin seviyesini ve bıraktığı eksikleri hukuken kayıt altına almanız şarttır.
- Tespit Davası: Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak acil bir 'Delil Tespiti' istersiniz. Mahkemenin atayacağı bilirkişi heyeti şantiyeye gelir. İnşaatın yüzde kaçının tamamlandığını, kullanılan malzemelerin bedelini ve varsa ayıplı/eksik işleri resmi bir rapora döker.
- Bu rapor, eski müteahhidin ileride sizden "Ben o kadar masraf yaptım, paramı verin" diye haksız taleplerde bulunmasını engeller.
- Ayrıca müteahhitten aldığınız Kesin Teminat Mektubunu veya Bina Tamamlama Sigortasını nakde çevirerek, zararlarınızı tazmin eder ve projeyi tamamlaması için yeni bir yüklenici firmayla %51 salt çoğunlukla yeni bir sözleşme imzalarsınız.
Özetle; kentsel dönüşümde müteahhidin esiri değilsiniz. Süreci doğru, zamanında ihtarnamelerle ve Bakanlığın sunduğu idari fesih yetkisiyle yönettiğinizde, yarım kalan inşaat kabusundan en az hasarla kurtulabilirsiniz.