Kat Malikleri Toplantısı ile Kentsel Dönüşüm Kararı
Kentsel dönüşüm sürecinde, birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda karar mekanizması çok önemlidir. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, kat maliklerinin toplantı ve oy haklarını ayrıntılı biçimde düzenlemiştir.
2/3 Çoğunluk Kuralı: Ne Anlama Gelir?
Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından kat maliklerinin dönüşüm kararı alabilmesi için bağımsız bölüm sayısı üzerinden 2/3 çoğunluğun (en az %66,67) aynı yönde oy kullanması gerekir.
Önemli detaylar:
- Oy sayımı arsa payı üzerinden değil, bağımsız bölüm adedi üzerinden yapılır
- Her daire/dükkan, büyüklüğünden bağımsız olarak 1 oy hakkı taşır
- 10 daireli bir binada en az 7 malikin dönüşüme "evet" demesi gerekir
Toplantı Nasıl Düzenlenir?
Davet ve Bildirim
- Tüm maliklere taahhütlü mektup veya noterle toplantı tarihi bildirilmeli
- Bildirim ile toplantı arasında en az 15 gün olması önerilir
Gündem
- Riskli yapı tespiti kararının okunması
- Kentsel dönüşüm kararı alınması
- Müteahhit seçimi yetkilendirmesi
- Ortak temsilci belirlenmesi
Tutanak
Toplantı kararları tutanakla kayıt altına alınmalı, katılan maliklerin imzasıyla tamamlanmalıdır.
Muhalif Malikler: 2/3 Çoğunluk Sağlandıktan Sonra Ne Olur?
2/3 çoğunluk sağlandığında karara katılmayan azınlık malikler de dönüşüme dahil edilebilir:
- Muhalif malikler, payları oranında hisselerini satın almakla yükümlüdür
- Satışı reddeden malikler adına Bakanlık cebri satış yoluyla hisselerini açık artırmada satabilir
- Satış bedeli rayiç bedel üzerinden belirlenir
Bu süreç mahkeme kararı gerektirmez; idari bir yaptırımdır.
2/3 Çoğunluk Sağlanamayan Durumlar
- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü uygulamayı resen yürütür
- Müteahhit belirleme hakkı kat maliklerinden alınabilir
- Bakanlık kendi belirleyeceği müteahhitle dönüşümü gerçekleştirebilir
Vekaleten Oy Hakkı
Toplantıya katılamayan malikler, noterde düzenlenmiş vekâletname ile başka birini yetkilendirebilir. Kentsel dönüşüm kararları için özel yetki ifadesi içermesi tavsiye edilir.
Pratik Tavsiyeler
- Önceden komşularla konuşun: Bireysel görüşmeler yapın, endişeleri anlayın
- Uzman desteği alın: Kentsel dönüşüm danışmanı toplantı sürecini yönetebilir
- Somut teklif sunun: Müteahhit teklifleri toplantıdan önce hazır olursa karar almak kolaylaşır
- Devlet desteklerini anlatın: Kira yardımı, kredi, KDV muafiyeti hakkında bilgi verilen maliklerin oy oranı artar