Yabancı Komşular ve Kentsel Dönüşüm Çıkmazı
Son yıllarda Türkiye'deki gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlilik ve 'Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı' edinimi programları, özellikle büyükşehirlerdeki (İstanbul, Antalya, Bursa vb.) ve sahil şeridindeki apartmanların demografik yapısını kökten değiştirmiştir. Bugün kentsel dönüşüme sokulmak istenen birçok eski veya orta yaşlı apartmanda; Suudi Arabistan, Rusya, İran, Almanya veya diğer ülke vatandaşlarına ait mülkler bulunmaktadır.
Eski binanızı yıkıp yenilemek istediğinizde, yabancı uyruklu komşularınız süreci bilmedikleri, Türkçe anlamadıkları veya o evde yaşamadıkları (sadece yatırım amaçlı aldıkları) için kentsel dönüşüm toplantılarına katılmazlar. Dil ve kültür bariyeri, 6306 sayılı yasanın gerektirdiği sözleşme süreçlerini kilitleme noktasına getirebilir. Peki, apartmanınızda ulaşılamayan veya imza atmak istemeyen yabancı bir mülk sahibi varsa ne yapacaksınız? Uluslararası hukuk kentsel dönüşümü engeller mi? 2026 güncel mevzuatıyla adım adım inceleyelim.
1. Yabancı Maliklere 'Riskli Yapı' ve 'Toplantı' Tebligatı Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşümde en kritik aşama, yasal tebligatların mülk sahiplerine resmi olarak ulaştırılmasıdır. Eğer yabancı komşunuz Türkiye'de yaşamıyorsa, standart postacı tebligatı işe yaramaz.
YKN (Yabancı Kimlik Numarası) ve UETS Sistemi
Türkiye'de mülk alan her yabancıya bir Yabancı Kimlik Numarası (YKN) ve vergi numarası tanımlanır. Eğer bu yabancı komşunuz Türkiye'de bir PTT şubesinden veya e-Devlet üzerinden UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) hesabı açtırmışsa işiniz çok kolaydır. Noter aracılığıyla gönderdiğiniz kentsel dönüşüm toplantı çağrısı veya sözleşme metni dijital olarak bu adrese düşer ve 5. günün sonunda hukuken tebliğ edilmiş sayılır.
Adresi Bilinmeyen Yabancılara 'İlanen Tebliğ'
Asıl sorun, yabancının UETS hesabı yoksa ve yurtdışındaki adresi bilinmiyorsa başlar. Geçmişte Milletlerarası Özel Hukuk (Lahey Sözleşmesi vb.) kapsamında, ilgili ülkenin konsolosluğuna yazı yazıp aylarca (bazen yıllarca) resmi evrağın çevirisinin karşı ülkeye iletilmesi bekleniyordu.
2026 Yeni Yasa Avantajı: 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, can güvenliği (kamu düzeni) sebebiyle diğer hukuk kurallarından üstündür. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı mevzuatında yapılan değişikliklerle; eğer malikin (yabancı veya Türk fark etmeksizin) Türkiye'de tebligata elverişli bir MERNİS adresi yoksa ve UETS kaydı bulunmuyorsa, süreç uluslararası konsolosluk sarmalına sokulmaz. Doğrudan Bakanlık (İl Müdürlüğü) devreye girer. Kararlar ve ihtarnameler, İl Müdürlüğü'nün ilan panosunda ve internet sitesinde (veya muhtarlıkta) 15 gün süreyle askıya çıkarılarak 'İlanen Tebliğ' edilir. 15 günün sonunda o yabancı komşu haberdar olmuş sayılır.
2. Yabancıların Hissesi (Arsa Payı) Satılabilir mi?
Yabancı malik (veya vekili) toplantıya katılmadı, 15 günlük ilanen tebligat süresi doldu ve %51 arsa payı (salt çoğunluk) sağlayan siz Türk malikler müteahhitle anlaşma imzaladınız.
Yabancının, "Benim ülkemin kanunları var, bana sormadan Türkiye'deki evimi satamazsınız" deme hakkı YOKTUR. Türk sınırları içindeki gayrimenkuller Türk Hukukuna tabidir. 15 günlük ihtarname süresi dolduğunda yabancı mülk sahibi sözleşmeye imza atmazsa, Bakanlık o yabancının arsa payını (hissesini) SPK rayiç bedeli üzerinden satışa çıkarır.
Satış açık artırmasında o yabancının hissesi (dairesi), apartmanda %51'lik gruba dahil olan size veya diğer komşularınıza satılır. Satıştan elde edilen nakit para, yabancı şahsın Türkiye'de açılmış (veya adına bloke edilmiş) banka hesabına yatırılır. Şahıs gelip parasını çekebilir ama evi elinden yasal olarak alınmış olur.
3. Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Şerhi Olan Evin Durumu
En kritik hukuki detaylardan biri budur. Türkiye'de 400.000 Dolar (önceleri 250.000 USD) değerinde ev alarak Türk Vatandaşlığı kazanan yabancıların tapularında şu şerh bulunur: "3 Yıl Satılamaz / Devredilemez."
Peki, bu şerh bulunan bina kentsel dönüşüme girerse ne olacak?
- Satılamaz Şerhi Kentsel Dönüşümü Durdurmaz: 6306 sayılı kanun, Tapu Kanunu'ndaki rehin, haciz, ipotek ve şerhleri kentsel dönüşümün (yıkımın) önünde bir engel olarak görmez. Bina çürükse kesinlikle yıkılır.
- Vatandaşlık Hakkı Yanar mı? Yabancı kişi kentsel dönüşüme katılır ve müteahhitle sözleşme imzalarsa, eski binadaki dairesi yıkılsa bile yeni yapılacak projeden alacağı (ve üzerine aynı 3 yıl satılamaz şerhini kaydıracağı) yeni daire sayesinde vatandaşlık hakkını kaybetmez.
- Eğer İmza Atmazsa ve Hissesi Satılırsa: İşte burada yabancı için büyük bir tehlike başlar. Eğer yabancı inat eder, sözleşmeye katılmaz ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü %51 yasasıyla onun hissesini zorla açık artırmada bir başkasına (örneğin size) satarsa; o yabancı 3 yılı doldurmadan mülkünü (istemeyerek de olsa) elden çıkarmış sayılır. Bu durum, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne bildirilir ve yabancının Türk vatandaşlığı iptal edilme riskiyle karşı karşıya kalır. Bu argüman, yabancı komşuları kentsel dönüşüm masasına oturtmak ve ikna etmek için apartman yöneticilerinin kullanabileceği en güçlü yasal kozdur.
Özetle: Apartmanınızda ulaşılamayan yabancı uyruklu maliklerin olması kentsel dönüşüm için bir engel değil, sadece birkaç prosedür (ilanen tebligat vb.) gerektiren bir süreçtir. Yabancılar da aynen Türk vatandaşları gibi 6306 sayılı kanunun %51 kuralına, hisse satışı ve tahliye yükümlülüklerine harfiyen tabidir.