Bursa Osmangazi Kentsel Dönüşüm Mahalleleri 2026

Bursa'nın merkez ilçesi Osmangazi, 1960-1990 yılları arasında yoğun yapılaşmış bir ilçedir. Şehrin tarihi çekirdeğini barındıran Osmangazi, hem tescilli anıtları hem de yoğun riskli yapı stoğuyla kentsel dönüşümün en karmaşık ilçelerinden biri konumundadır.

Osmangazi'de Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Mahalleler

Altıparmak — Osmangazi'nin En Aktif Dönüşüm Bölgesi

Altıparmak, Osmangazi'nin en yoğun dönüşüm baskısı altındaki mahallesidir. 1970-1985 yılları arasında inşa edilen 4-7 katlı apartmanların büyük bölümü güncel deprem yönetmeliğini karşılamamaktadır.

Ortalama bina yaşı: 38-45 yıl
Riskli yapı yoğunluğu: Yüksek
Kentsel dönüşüm sonrası beklenen kat sayısı: 10-15 kat
Konum avantajı: Bursa merkezine 5 dakika yürüme mesafesi

2026'da "altıparmak kentsel dönüşüm" araması önemli bir artış göstermiş; mahalledeki dönüşüm sürecine ilgi yoğunlaşmaktadır.

Soğanlı Mahallesi

Osmangazi'nin güneybatısında yer alan Soğanlı, büyük bir nüfusa ev sahipliği yapmaktadır. Mahallede çok sayıda parsel bazlı dönüşüm projesi aktif durumdadır. Bazı ada ve parsellerde müteahhit anlaşmaları tamamlanmış, inşaat aşamasına geçilmiştir.

Cumhuriyet Mahallesi

Osmangazi'nin merkeze en yakın mahallelerinden biri olan Cumhuriyet, yüksek ticari değere sahip parseller barındırmaktadır. Dönüşüm sonrası karma konut-ticaret projeleri öngörülmektedir.

Hamitler Mahallesi

Osmangazi'nin kuzey bölgesinde yer alan Hamitler, görece daha genç bir mahalle yapısına sahip olmasına karşın 1980-1990 yapılarından kaynaklanan riskli tespitler artmaktadır.

Işıklar Mahallesi

Işıklar, Uludağ'ın eteklerine yakın konumuyla hem konut hem turizm değerine sahip bir bölgedir. Mahallede tescilli yapıların yoğunluğu nedeniyle dönüşüm süreci daha titiz inceleme gerektirmektedir.

Namazgah Mahallesi

Osmangazi'nin tarihi dokusuyla iç içe geçen Namazgah, kentsel tasarım rehberi kapsamında değerlendirilmektedir. Sit alanı sorgulaması zorunludur.

Panayır (Yeni Mahalle Çevresi)

Panayır çevresindeki parseller, büyük ölçekli ada bazlı dönüşüm için uygun profildedir. Bazı bloklar zaten yenileme sürecine girmiştir.

Osmangazi'de Kentsel Dönüşüm Durumu: Genel Tablo

| Mahalle | Dönüşüm Yoğunluğu | Bina Yaş Ortalaması | Kat Artış Potansiyeli | |---|---|---|---| | Altıparmak | ★★★★★ Çok Yüksek | 40+ yıl | 2-3 kat artış | | Soğanlı | ★★★★☆ Yüksek | 35-45 yıl | 1.5-2 kat artış | | Cumhuriyet | ★★★★☆ Yüksek | 35-50 yıl | 2-3 kat artış | | Hamitler | ★★★☆☆ Orta | 30-40 yıl | 1.5 kat artış | | Işıklar | ★★★☆☆ Orta | 30-45 yıl | Kısıtlı | | Namazgah | ★★☆☆☆ Düşük | 25-60 yıl | Kısıtlı (tescil) |

Osmangazi'de Riskli Yapı Tespiti

Başvuru Nasıl Yapılır?

Bireysel Başvuru Adımları:

e-Devlet üzerinden "Riskli Yapı Tespiti Başvurusu" aratın veya Bursa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvurun
Lisanslı yapı denetim kuruluşu seçin (Bakanlık listesinden)
Teknik inceleme: 3-6 hafta
Sonuç tebliği; itiraz hakkı 60 gün

Bursa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü: Üçevler Mah. Cumhuriyet Cad. No:5, Osmangazi/Bursa

Kira Yardımı Miktarları (2026)

Osmangazi'de riskli yapı kararı alınan binalar için devlet kira yardımı:

| Büyükşehir İlçesi | Aylık Kira Yardımı | |---|---| | Osmangazi (Bursa) | 6.000 – 9.000 TL |

Kira yardımı; yıkım kararı tebliğinden yeni binanın teslimine kadar ödenir. Maksimum 18 ay (uzatma başvurusuyla 24 aya çıkabilir).

Kat Karşılığı Oranları (Osmangazi 2026 Piyasası)

Osmangazi'de piyasa koşullarına göre kat karşılığı oranları:

Altıparmak, Cumhuriyet (merkeze yakın): Müteahhide %38-42 / Hak sahibine %58-62
Soğanlı, Hamitler: Müteahhide %42-47 / Hak sahibine %53-58
Çevre mahalleler: Müteahhide %48-52 / Hak sahibine %48-52

Bu oranlar piyasa koşullarına, parsel büyüklüğüne, inşaat maliyetine ve müteahhit teklifine göre değişir. Birden fazla müteahhitten teklif alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Osmangazi'de hangi mahalleler en önce dönüşüm görür? Altıparmak ve Soğanlı, riskli bina yoğunluğu ile dönüşüm talebinin en yüksek olduğu mahallelerdir. Bu mahallelerde süreç en aktif şekilde ilerlemektedir.

Tarihi yapılar dönüşüme girebilir mi? Sit alanı kapsamındaki tescilli yapılar dönüşüm sürecinin dışındadır. Yapınızın sit durumunu e-Devlet üzerinden veya il müdürlüğünden sorgulayabilirsiniz.

Komşular anlaşmazsa ne olur? Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu karar alırsa, anlaşmayan azınlık paydaşın hissesi 6 ay içinde açık artırmayla satılabilir.

Osmangazi'de dönüşüm ne kadar sürer? Bireysel bina dönüşümü 18-24 ay, büyük ada bazlı projeler 24-36 ay sürebilmektedir.

Bursa Osmangazi Kentsel Dönüşüm Mahalleleri 2026 — Hangi Mahalleler?