Kat Karşılığı Sözleşme Dikkat Edilecekler 2026

Kat Karşılığı Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?

Kentsel dönüşümde kat malikleri müteahhide arsayı (ve yıkılacak binayı) teslim eder; karşılığında yeni binadan belirli daireler alır. Bu alışveriş kağıda dökülmeden noterden onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmaz. Sözleşme, hem arsa sahibinin hem müteahhidin haklarını ve yükümlülüklerini belirler.

Türkiye'de her yıl yüzlerce vatandaş; sözleşmede yer almayan, muğlak kalan ya da müteahhit lehine yorumlanan maddeler nedeniyle büyük mağduriyetler yaşamaktadır. 2026 yılında kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaştığı düşünüldüğünde bu sözleşmenin kritikliği daha da artmaktadır.

Madde 1: Teslim Tarihi ve Cezai Şart

Sözleşmede kesin teslim tarihi yazmalıdır. "Yaklaşık 24 ay" gibi muğlak ifadeler hukuki değer taşımaz.

Önerilen formülasyon: "Sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde iskan alınarak daireler teslim edilecektir. Her ay gecikme için metre kare başına X TL veya toplam X TL cezai şart ödenir."

Cezai şart (gecikme cezası) olmayan bir sözleşmede müteahhidin gecikmeye karşı herhangi bir mali güdüsü yoktur.

Madde 2: Müteahhit Grubu ve Belge Doğrulaması

Sözleşme imzalamadan önce müteahhidin YAMBİS (e-Yapı) numarası alınmalı ve projenizin büyüklüğüne uygun grupta olup olmadığı doğrulanmalıdır.

Küçük parselde 4 katlı bina → F veya G grubu yeterli olabilir.
İstanbul'da 12 katlı büyük proje → B veya C grubu gerekebilir.

Müteahhit Sınıfı Hesaplayıcı aracımızla projeniz için minimum grubu saniyeler içinde öğrenebilirsiniz. Sözleşmeye müteahhidin YAMBİS belge numarası ve grubu yazılmalıdır.

Madde 3: Arsa Payı ve Daire Tahsis Listesi

"Kat malikleri yeni binadan 5 daire alacak" yazmak yetmez. Sözleşmede:

Hangi kat maliki hangi daireleri (blok, kat, numara) alacak?
Dairelerin brüt ve net metrekareleri nedir?
Ortak alanlar (asansör, merdiven, otopark) nasıl paylaşılacak?

teker teker belirtilmelidir. Daire tahsis listesi sözleşmenin ekine konulmalı ve noterde ayrıca tasdik ettirilmelidir.

Madde 4: Malzeme ve Teknik Şartname

"Kaliteli malzeme kullanılacak" ifadesi hukuki hiçbir güvence sağlamaz. Sözleşmeye şunlar eklenmeli:

| Alan | Belirtilmesi Gereken | |---|---| | Beton | C25/S30 gibi sınıf belirtmek | | Çelik donatı | BSt 500 S vb. standart | | Yalıtım | Isı ve ses yalıtımı kalınlığı (cm) | | Mutfak-banyo | Marka veya "eşdeğeri" ile kalite sınıfı | | Asansör | Kapasite ve marka sınıfı | | Dış cephe | Malzeme türü ve renk |

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak imzalanmalıdır.

Madde 5: Hakedişe Bağlı Ödeme / Teminat

"Tüm inşaat masraflarını müteahhit karşılar" yerine, müteahhidin ne zaman ne alacağını netleştirin:

Hakediş aşamaları önerisi:

Yıkım ve zemin kazı tamamlanınca → 1. ödeme
Su basmanı → 2. ödeme
Kaba inşaat tamamı → 3. ödeme
Ince işler (kapı-pencere-sıva) → 4. ödeme
İskan alınması → Son ödeme / daire teslimi

Yüksek meblağlı projelerde banka teminat mektubu talep edin. Bu, müteahhidin işi bırakması halinde bankadan tazminat almanızı sağlar.

Madde 6: İskan (Yapı Kullanma İzni) Şartı

Daire teslimi iskan alındıktan sonra gerçekleşmelidir. İskansız daire teslimi kabul etmeyin; iskansız bir dairede yasal olarak oturulamaması, ipotek veya satış işlemlerinde ciddi sorunlara yol açar.

Sözleşmede şu ifade yer almalıdır: "Daireler, ilgili belediyeden yapı kullanma izni (iskan) alınmasının ardından teslim edilir."

Madde 7: Ortak Alan ve Otopark Hakkı

2024 yönetmelik güncellemesiyle büyükşehirlerde yeni binalarda her bağımsız bölüm için en az bir kapalı otopark zorunlu hale gelmiştir. Sözleşmede:

Her daire için bir otopark hakkı belirtilmeli,
Ortak otopark yerine ferdi tapulu otopark isteniyorsa bu açıkça yazılmalıdır.

Otopark hakkı netleştirilmemişse müteahhit bu alanı ortak kullanıma açabilir veya satabilir.

Madde 8: Sigorta ve DASK

Yeni bina tamamlandıktan sonra Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için yaptırılmak zorundadır. Sözleşmede:

İnşaat süresince all-risk inşaat sigortası yaptırılması müteahhidin yükümlülüğü olarak yazılmalı,
Daire tesliminden önce DASK yaptırılarak sigorta poliçesi kat maliklerine teslim edilmelidir.

Madde 9: Muhalif Kat Maliki Durumu

Apartmanda %51 çoğunlukla karar alınmış olsa da muhalif kat malikleri sözleşmeye taraf olmaz. Bu durumda sözleşmeye şu madde eklenmelidir: "Muhalif kat maliklerine ilişkin hukuki süreçler müteahhit tarafından yürütülür; arsa sahipleri bu süreçten kaynaklanan ekstra maliyetten sorumlu tutulamaz."

Ayrıca sözleşmede muhalif payların nasıl ele alınacağı (satın alınması, kamulaştırma talebi vb.) netleştirilmelidir.

Madde 10: Uyuşmazlık Çözümü ve Yetki Mahkemesi

Anlaşmazlık halinde hangi mahkemenin yetkili olduğu belirtilmelidir. Genellikle "taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi" yeterlidir. Yabancı tahkim veya uzak şehir mahkemeleri gibi müteahhit lehine düzenlemeler dikkat gerektirir.

Ayrıca arabuluculuğa öncelik verilmesi madde olarak eklenmesi tavsiye edilir; bu yol hem daha hızlı hem daha ucuz çözüm sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşmesi noter olmadan geçerli mi? Hayır. Taşınmaz devrine ilişkin vaatler içerdiğinden kat karşılığı sözleşmelerinin noterde düzenlenmesi zorunludur. Noterde düzenlenmemiş sözleşmeler hukuki değer taşımaz.

Sözleşme imzaladıktan sonra pişman olursam ne yapabilirim? Karşı tarafın kusuru yoksa sözleşmeden dönmek tazminat ödemeyi gerektirebilir. Sözleşme öncesinde mutlaka hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Müteahhit arsa payını kendi adına tescil ettirebilir mi? Kat karşılığı sözleşmelerinde genellikle müteahhide inşaat süresi boyunca belli bir pay devredilir ya da ipotek kurulur. Bu işlemlerin tapu sicilinde şerhli olması önemlidir. Noterden tasdik ve tapu sicil müdürlüğüne şerh düşürme bu riski azaltır.

Özet

Kat karşılığı sözleşmesinde teslim tarihi, cezai şart, malzeme şartnamesi, iskan şartı ve teminat en kritik maddeleri oluşturur. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir gayrimenkul avukatından görüş alın ve müteahhidin YAMBİS kaydını e-Yapı üzerinden doğrulayın. Ayrıntılı süreç için Kentsel Dönüşüm Başvuru Rehberi yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Karşılığı Sözleşme Dikkat Edilecekler 2026 | Tuzaklar ve Haklar