Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi: 15 Kritik Madde ve Dikkat Edilecekler

Müteahhit Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitle yapılan sözleşme, yıllarca sürecek bir ilişkinin temel belgesidir. Eksik ya da hatalı bir sözleşme:

Teslim gecikmelerine neden olabilir
Daire özelliklerinde hayal kırıklığına yol açabilir
Hukuki anlaşmazlıklara zemin hazırlayabilir
Maddi kayıplara neden olabilir

Bu rehberde sözleşmenizde mutlaka yer alması gereken 15 kritik maddeyi ele alıyoruz.

15 Kritik Sözleşme Maddesi

1. Teslim Tarihi ve Cezai Şart

Sözleşmede net bir teslim tarihi ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şart mutlaka yer almalıdır.

Örnek formülasyon:

"Müteahhit, //____ tarihine kadar yapı kullanım iznini alarak bağımsız bölümleri hak sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder. Aksi hâlde her geçen ay için, sözleşme bedelinin %1'i oranında cezai şart ödenmesini kabul eder."

Dikkat: Cezai şartın makul olması gerekir; çok yüksek oranlar mahkemelerce indirilebilir.

2. Daire Özellikleri

Sözleşmeye bağlanması gereken daire özellikleri:

Net ve brüt m² büyüklükleri
Kat konumu (tercihen belirtilmeli)
Cephe yönü
Balkon, teras gibi eklentiler
Malzeme listesi (mutfak tezgahı, banyo seramiği, kapı kalitesi vb.)

Tuzak: "Muadil malzeme kullanılacaktır" gibi muğlak ifadelerden kaçının. Mutfak tezgahı için "granit, minimum 3 cm kalınlık" gibi net özellikler yazın.

3. Bina Teknik Özellikleri

Deprem performans düzeyi (DD-2 veya DD-1)
Statik proje ve hesap onayı
Isı yalıtımı (TS 825 standardı)
Ses yalıtımı
Asansör (TS EN 81 standardı)
Yangın merdiveni ve alarm sistemi

4. Kat Karşılığı Oranı

Müteahhidin alacağı daire sayısı/oranı:

Net olarak belirtilmeli (örneğin: "Müteahhit toplam 20 dairenin 7'sini alacaktır")
Hangi daireler müteahhide ait olduğu listeleyin
Ortak alanlar (otopark, depo) için paylaşım netleştirin

5. Arsa Payı Devir Şartları

Müteahhide ne zaman arsa payı devredileceği
Kısmî devir mi, tam devir mi yapılacağı
İnşaat ilerlemesiyle bağlantılı aşamalı devir imkânı

6. Bina Tamamlama Sigortası

2026 itibarıyla kentsel dönüşüm projelerinde bu sigorta zorunlu hale gelmiştir:

Poliçe, sözleşme imzalanmadan önce alınmalıdır
Sigorta bedeli minimum inşaat maliyetini karşılamalıdır
Sigorta şirketi ve poliçe numarası sözleşmeye eklenmelidir

7. İnşaat Kalitesi ve Denetim

Bağımsız yapı denetim firmasının sözleşmede belirtilmesi
Kat malikleri adına bağımsız teknik müşavir atanması
Aylık ilerleme raporları

8. Kira Yardımı ve Taşınma Giderleri

Kira yardımı başvurusu kimin yapacağı
Taşınma giderinin kim tarafından karşılanacağı
Geçici konut sağlanıp sağlanmayacağı

9. Proje Değişikliği Yasağı

Sözleşme imzalandıktan sonra:

"Müteahhit, kat maliklerinin yazılı onayı olmaksızın binanın dış cephesinde, ortak alanlarında ve bağımsız bölüm planlarında değişiklik yapamaz."

10. İskan Taahhüdü

Müteahhidin, teslimden önce yapı kullanım iznini (iskan belgesi) almayı taahhüt ettiği açıkça yazılmalıdır. İskan alınmadan teslim kabul edilmemelidir.

11. Kat İrtifakı Kurma Yükümlülüğü

Müteahhidin inşaat başlamadan önce veya belirli bir tarihte kat irtifakını kurma yükümlülüğü yer almalıdır.

12. Sözleşme Feshi Koşulları

Hangi durumlarda feshedilebileceği:

Teslim gecikmesi (örneğin 6 ay)
Projenin durdurulması
Müteahhidin iflası
Sözleşme ihlali

Fesih durumunda:

Arsa payı devri nasıl geri alınacak?
Müteahhidin tazminat yükümlülükleri

13. Anlaşmazlık Çözümü

Arabuluculuk şartı (dava öncesi zorunlu arabuluculuk)
Yetkili mahkeme (binanın bulunduğu yer mahkemesi)

14. Müteahhitin Referansları ve Belgesi

Sözleşmeye eklenmesi gereken belgeler: Yapı müteahhitliği sınıf belgesi, son 5 yılda tamamlanan projeler
B sınıfı veya üzeri müteahhit tercih edin

15. Alt Yüklenici Kullanımı

Müteahhidin hangi işleri alt yükleniciye devredebileceği ve devredemeyeceği yazılmalıdır.

Sözleşmede Dikkat Edilecek Yaygın Tuzaklar

| Tuzak | Nasıl Önlersiniz? | |---|---| | "Muadil malzeme" ifadesi | Malzemeleri marka/özellik olarak listeleyin | | Belirsiz teslim tarihi | Kesin tarih veya "iskandan itibaren X gün" yazın | | Cezai şart tavanı | Gecikme cezasına tavan koymayın veya yüksek tutun | | Proje tadilat hakkı | Açık rıza şartı koyun | | Sigorta muğlaklığı | Poliçe numarası sözleşmeye eklensin |

Sözleşmeyi Kimin Hazırlaması Gerekir?

Müteahhitin sunduğu "standart sözleşme" genellikle müteahhit lehinedir. Kendi çıkarlarınızı korumak için:

Sözleşmeyi bir gayrimenkul avukatına inceletin
Kat malikleri kurulu adına ortak bir hukuki danışman tutun
Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm kat maliklerinin onayını alın