Kentsel Dönüşüm Nedir? Süreç, Haklar ve Adımlar — 2026 Rehberi

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; depreme dayanıklı olmayan, eski ve riskli yapıların yıkılarak modern, güvenli ve yaşanabilir binalar ile çevreler oluşturulması sürecidir. Türkiye'de kentsel dönüşüm, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" çerçevesinde yürütülmektedir.

Süreçten kim yararlanabilir?

Kat malikleri: Riskli yapıda dairesi olan her malik
Hissedarlar: Arsa payına sahip tüm ortak malikler
Kiracılar: Tahliye ve kira yardımı hakları bakımından

Kentsel Dönüşüm Nasıl Başlar?

1. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Sürecin ilk adımı, binanızın "riskli yapı" olarak tescil edilmesidir. Bunun için:

Bakanlık lisanslı bir yapı denetim veya tespit firması ile sözleşme yapın
Firma, binanıza gelerek zemin etüdü ve taşıyıcı sistem incelemesi yapar
Tespit sonucu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bildirilir
Sonuç tapu kütüğüne şerh olarak işlenir

Maliyet: Tespit ücreti binanın büyüklüğüne göre değişir; genellikle 8.000 – 25.000 TL arasındadır. Masraf kat malikleri tarafından paylaşılır.

Süre: Standart tespit, başvurudan itibaren yaklaşık 15 iş günü sürer.

2. Kat Maliklerinin Karar Süreci

Riskli yapı tescilinin ardından kat maliklerinin toplanarak karar alması gerekir:

%51 çoğunluk (arsa payı bazında) anlaşmaya katılırsa proje başlar
Azınlıktaki malikler anlaşmak zorunda kalır; devlet tahliye yolunu açar
Tüm malikler birlikte müteahhit seçer veya kendi finansmanıyla inşaatı yürütür

3. Anlaşma ve Sözleşme

Malikler arasında uzlaşı sağlandıktan sonra:

Bir müteahhit seçilir (ya da kendi kendine yeniden yapım tercih edilir)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya nakit alım sözleşmesi imzalanır
Bakanlıkla protokol yapılarak kira yardımı ve desteklerden yararlanılır

4. Yıkım ve İnşaat Süreci

Binadan taşınma ve tahliye gerçekleşir
Yıkım izni alınarak mevcut bina yıkılır
İnşaat ruhsatı alınır ve yeni yapım başlar
Bu süreçte hak sahiplerine kira yardımı ödenir

5. Yeni Daire Teslimi

İnşaat tamamlandığında daireler kat maliki listesine göre dağıtılır
Tapu devri yapılır, kat irtifakı kurulur
İskan belgesi (yapı kullanım izni) alınır
Ev sahipleri yeni evlerine taşınır

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri

Kira Yardımı

Tahliye edilen kat maliklerine ve kiracılara yıkım-yapım süreci boyunca kira yardımı ödenir:

| Konum | Aylık Destek (2026) | |---|---| | İstanbul, Ankara, İzmir | 15.000 – 18.000 TL | | Diğer büyükşehirler | 10.000 – 13.000 TL | | İl merkezleri | 8.000 – 10.000 TL | | İlçe ve beldeler | 6.000 – 8.000 TL |

Faiz Destekli Kredi

Devlet bankaları (Ziraat, Halkbank, Vakıfbank) kentsel dönüşüm projelerine özel uygun faizli kredi sunar. 2026 itibarıyla maksimum kredi limitleri büyükşehirlerde 5.000.000 TL'ye çıkmaktadır.

Vergi ve Harç Muafiyeti

Tapu harcı muafiyeti
KDV'de indirimli oran (%1)
Emlak vergisi muafiyeti (inşaat süresi boyunca)
Kira yardımı ödemelerinde gelir vergisi istisnası

Kentsel Dönüşümde Sık Sorulan Sorular

Kiracıysam haklarım nelerdir? Kiracılar, tahliye edildiklerinde kira yardımı alma hakkına sahiptir. Kiracının tahliye tazminatı, kiranın 4 katına kadar çıkabilir; detaylar için kiracı hakları rehberimizi okuyun.

Komşularım reddederse ne olur? %51 arsa payı çoğunluğu sağlandıysa, karşı çıkan malikler hukuki süreçle tahliye edilebilir. Devlet, bu maliklerin payını rayiç bedelden satın alarak süreci tamamlar.

Ne kadar sürer? Ortalama bir kentsel dönüşüm projesi: tespit + karar (3-6 ay) + inşaat (18-36 ay) = toplam 2-4 yıl arasında değişir.

Yeni dairem mevcut dairemden büyük mü olur? Bu müteahhitle yapılan anlaşmaya bağlıdır. Kat karşılığı sözleşmesinde genellikle mevcut alan korunmaya çalışılır; ancak yeni binanın kat sayısı, maliyeti ve piyasa koşulları belirleyicidir.

Nereden Başlamalısınız?

İlk adım: İlinizi seçin, bölgeye özel bilgilere ulaşın → İl Rehberleri
Risk tespiti: Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Hesaplama araçları: Kira yardımı ve kredi simülasyonları için → Hesaplayıcılar
Hukuki rehber: %51 Çoğunluk Yasası Nedir?

Kentsel Dönüşüm Nedir? Süreç, Haklar ve Adımlar — 2026 Rehberi