Kentsel Dönüşüm Bittikten Sonra Ne Yapılır? 2026 Adım Adım Rehber

İnşaat Bitti — Şimdi Ne Olacak?

Kentsel dönüşüm sürecinde yıkım ve inşaat aşamalarına odaklanılır. Ancak bina tamamlandıktan sonra başlayan süreç — teslim, iskan, tapu tescili — en az önceki aşamalar kadar kritiktir. Bu süreçteki hatalar hem maddi kayıplara hem de hukuki sorunlara yol açabilir.

Adım adım anlatıyoruz:

1. Yeni Dairenizi Teslim Almadan Önce: Kontrol Listesi

Müteahhit sizi teslim törenine davet ettiğinde acele etmeyin. Teslim tutanağını imzalamadan önce şu kontrolleri mutlaka yapın:

Yapısal Kontroller

Duvarlarda çatlak var mı? Özellikle köşe birleşimlerini ve kolon-kiriş kesişimlerini inceleyin.
Kapı ve pencereler düzgün kapanıyor mu? Çarpık çerçeveler zemin hareketinin işareti olabilir.
Zemin döşemesi düzgün mü? Kabarcık, boşluk veya eğrilik ayıp sayılır.

Tesisat Kontrolleri

Sıcak-soğuk su testi yapın; teslimat sırasında tüm muslukları açıp kontrol edin.
Elektrik prizi ve sigorta testlerini elektrikiyle birlikte yapın.
Doğalgaz tesisatı teknik servis onaylı olmalı; gaz kaçağı dedektörüyle test ettirin.
Isıtma/soğutma sistemi test sürüşü yapın.

Boya ve Kaplama

Duvar boyasında renk farkı, sürükleme izi veya iz bırakmama sorunlarını not alın.
Seramik veya parke döşemede düzensizlik, kırık veya uyumsuz desen tespit edin.

Ortak Alanlar

Asansör, otopark, sığınak, teras gibi ortak alanlar sözleşmede belirtilen özelliklere uygun mu?
Güvenlik ve yangın sistemleri çalışır durumda mı?

2. Ayıplı İş Tutanağı Nasıl Düzenlenir?

Eksik veya kusurlu gördüğünüz her şeyi yazılı ve imzalı tutanağa geçirmeden teslim belgesi imzalamayın. Bu tutanak, daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda en önemli hukuki belgenizdir.

Tutanakta bulunması gerekenler:

Tespit edilen ayıp veya eksikliklerin açık tanımı
Her ayıp için fotoğraflı belge (tarih damgalı)
Giderilme süresi (genellikle 30–60 gün olarak kararlaştırılır)
Müteahhit temsilcisinin ve sizin imzanız

Önemli: Teslim belgesini imzaladıktan sonra ortaya çıkan ayıplar için 4 yıl boyunca müteahhide başvurabilirsiniz (Türk Borçlar Kanunu 478. madde). Gizli ayıpları fark ettiğiniz andan itibaren 2 yıl içinde dava açma hakkınız devam eder.

3. Yapı Kullanma İzni (İskan) Nedir, Nasıl Alınır?

Yapı kullanma izni (iskân belgesi), binanın tüm teknik şartnamelere uygun tamamlandığını belgeleyen resmi onay belgesidir. İskan alınmadan binada oturulamaz ve elektrik-su-doğalgaz aboneliği açılamaz.

İskân için Gerekli Belgeler

Yapı denetim firması onay yazısı ve nihai hakediş belgesi
Bağımsız bölüm listesi (kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgesi)
Zemin etüdü ve deprem riski raporu
İnşaat ruhsatı ve eki onaylı projeler
Belediye fen müdürlüğü inceleme tutanağı

Başvuru Süreci

Müteahhit yapı denetim firmasıyla birlikte belediye imar müdürlüğüne başvurur.
Belediye teknik komisyonu binayı yerinde inceler.
Eksik tespiti varsa müteahhit giderir; tekrar inceleme yapılır.
Onay verilirse iskân belgesi düzenlenir — bu süreç genellikle 4–12 hafta sürer.

İskân Olmadan Ne Olur?

Daireler tapuya tescil edilemez (kat mülkiyeti kurulamaz).
Elektrik, su, doğalgaz aboneliği açılamaz.
Belediye altyapı bağlantısı yapılmaz.
İskânsız binada oturmak idari para cezasına yol açabilir.

4. Kat Mülkiyeti Tescili

İskân belgesi alındıktan sonra sıra kat mülkiyetinin tapuya tescilinde. Bu işlem kat irtifakını kat mülkiyetine dönüştürür ve her dairenin bağımsız tapu senedini oluşturur.

Gerekli belgeler:

İskân belgesi
Onaylı bağımsız bölüm listesi
Kat mülkiyeti tesis dilekçesi (tüm kat maliklerinin imzalı)
Vergi borcu yoktur yazısı

Tapu müdürlüğüne başvurunun ardından tescil işlemi genellikle 1–5 iş günü içinde tamamlanır.

5. Tapu Devri ve Kredi Kapatma

Kentsel dönüşüm kapsamında aldığınız kira yardımı veya kredi varsa, yeni tapunuz kesildiğinde bankaya bildirmeniz gerekir:

Kira yardımı: Yeni dairenize taşındığınız ay sona erer; erken bildirim yapın.
Dönüşüm kredisi: Kredi sözleşmesindeki süre devam eder; tapu değişikliğini bankaya bildirin.
İpotek: Eski binadaki ipotek otomatik olarak yeni binaya geçmez — bankayla yeniden ipotek tesisi gerekebilir.

6. Sık Yapılan Hatalar

| Hata | Sonucu | |---|---| | Ayıp tutanağı düzenlenmeden teslim alınır | Sorunlar sonradan ispat edilemez | | İskân alınmadan taşınılır | Ceza + abonelik açılamaz | | Kredi banka bildirimi yapılmaz | Kredi faiz veya ceza riski | | Kat mülkiyeti gecikilir | Elektrik/su bireysel alınamaz |

Özet: Teslimden Tapuya Zaman Çizelgesi

| Adım | Süre | |---|---| | Teslim + ayıp tutanağı | 1–3 gün | | Ayıpların giderilmesi | 30–60 gün | | İskân başvurusu ve onay | 4–12 hafta | | Kat mülkiyeti tescili | 1–5 iş günü | | Tapu senedi teslimi | Hemen veya 1 hafta |

Sık Sorulan Sorular

İskân olmadan tapuyu alabilir miyim? Hayır. Kat mülkiyeti tescili için iskân zorunludur. Ancak kat irtifakı (arsa payı) üzerinden bireysel tapu alınmış olabilir — bu farklı bir belgedir.

Müteahhit iskân almaktan kaçınıyorsa ne yapabilirim? Sözleşmede iskân alma yükümlülüğü müteahhide ait olmalıdır. Kaçınma durumunda noterden ihtarname gönderin; ardından belediyeye şikayet veya hukuki yola başvurun.

Ayıplar giderilmedi, ne yapacağım? Tutanakta belirtilen süre dolduğunda noter ihtarnamesi, ardından arabuluculuk veya mahkeme süreci başlatılabilir. Tüketici hakları çerçevesinde tazminat talep edebilirsiniz.

Yeni dairede su/elektrik aboneliği nasıl açılır? İskân belgesi + kat mülkiyeti tapusu + nüfus cüzdanıyla ilgili dağıtım şirketine (TEDAŞ, İGDAŞ vb.) başvurulur. Ön bağlantı için iskan yeterliyken kat mülkiyeti sonradan tamamlanabilir.