Şerefiye Nedir?
Şerefiye, aynı bina içinde yer alan bağımsız bölümler arasındaki konum, kat, cephe ve görünüm farklılıklarından kaynaklanan değer farkıdır. Türkçe'de 'kat fark bedeli' olarak da bilinir. Pek çok ülkede bu kavramın karşılığı 'location premium' veya 'floor premium' olarak ifade edilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde şerefiye, yeni bina tamamlandıktan sonra hangi mal sahibinin hangi daireyi alacağını ve kimin ek ödeme yapacağını belirler. Eğer eski binanızdaki dairenin değeri yeni binadaki dairenin değerinden düşükse aradaki fark (şerefiye) sizden talep edilebilir; tersi durumda ise size fark ödenir.
Kat Yüksekliğinin Değere Etkisi
Yüksek katlar genellikle daha yüksek fiyat komuta eder. Bunun başlıca nedenleri: daha az gürültü ve toz, daha iyi doğal ışık ve havalandırma, manzara avantajı ve ısınma maliyetlerinde tasarruf. Araştırmalar her kat yükseldikçe değerin yaklaşık %2-5 arttığını göstermektedir; ancak bu oran binaya, konuma ve zemine göre büyük farklılıklar gösterir.
Asansör olmayan binalarda bu ilişki tersine döner: üst katlar ulaşım zorluğu nedeniyle değer kaybeder. Kentsel dönüşüm sonrası yeni binada asansör standart olduğundan eski binada zemin katta olan kat maliki yeni binadaki üst katlara geçiş yaparken şerefiye farkı ödeyebilir.
Cephe Yönünün Etkisi
Türkiye'nin coğrafi konumunda güney ve güneydoğu cepheli daireler, kış güneşinden en fazla yararlanan konumdadır ve genel olarak kuzey cephelilere kıyasla %5-15 daha yüksek fiyat komuta eder. Batı cepheli daireler akşam güneşi ve sıcaklık riski nedeniyle bazı alıcılar için tercihsiz olabilir.
Bu hesaplayıcı üç cephe kategorisi (güney, diğer, kuzey) üzerinden basit bir multiplier kullanır. Gerçek değerleme çok daha karmaşık olup çevre yapılaşması, cadde cephesi ve şehir manzarası gibi faktörleri de içerir.
Manzara Değere Nasıl Yansır?
Boğaz, deniz, göl, park veya şehir silüeti gibi nadir manzaralar önemli bir prim taşır. Bu primlerin boyutu yerel piyasa koşullarına göre değişmekle birlikte araştırmalar manzara priminin bazı lokasyonlarda %20-50'ye kadar ulaşabildiğini göstermektedir.
Bu hesaplayıcı manzara için 'evet/hayır' ikili bir faktör kullanır. Gerçek değerleme için bir gayrimenkul değerleme uzmanından tam rapor almanızı öneririz.
Şerefiye Müzakeresi Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm projelerinde şerefiye müzakeresi, yeni binanın tamamlanmasının ardından kat malikleri arasında veya mal sahipleri ile müteahhit arasında yapılır. Anlaşmazlıkları önlemek için yeni bina projesi hazırlanırken tüm dairelerin m² bazlı şerefiye değerlerini içeren bir cetvel hazırlanması önerilir.
Eğer eski binanızdaki dairenizin şerefiyesi, yeni binada almak istediğiniz daireden yüksekse ek ödeme yapmanıza gerek olmayabilir; tersi durumda fark ödenecektir. Bu hesaplayıcı tahmini farkı gösterir; resmi değerleme için SPK lisanslı değerleme kuruluşuna başvurmanız gerekir.