Adana Seyhan Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026
ÇokGüncelleme: · Kentsel Dönüşüm Hub
Seyhan Kentsel Dönüşüm: Öne Çıkanlar
- Adana Seyhan kentsel dönüşüm risk durumu: Çok Yüksek (Zemin Sıvılaşması ve Çarpık Kentleşme)
- Dönüşümde öncelikli mahalleler: Meydan, Gülbahçesi, Şakirpaşa, Dağlıoğlu, Reşatbey.
- Öne çıkan yerel sorun: Zemin Sıvılaşması ve Yüksek Yeraltı Suyu: Seyhan Nehri'ne yakın bölgelerde ve tarım arazilerinden dönüştürülmüş mahallelerde alüvyon tabakanın yarattığı ağır sıvılaşma riski.
- Önerilen çözüm: Derin Temel ve Zemin İyileştirme Uygulamaları: Yeni yapılarda kesinlikle jet-grout, fore kazık veya derin radyojeneral temel sistemlerinin zorunlu tutulması.
Çok Yüksek (Zemin Sıvılaşması ve Çarpık Kentleşme)
Binanız için ücretsiz mimari danışmanlık
İlk görüşme ücretsiz · En geç 1 iş günü içinde dönüş
Seyhan Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerliyor?
Seyhan, Adana'nın tarihi ve ticari kalbi olmasının yanı sıra, nüfus yoğunluğu en yüksek ilçesidir. Seyhan'ı kentsel dönüşüm açısından ikiye ayırmak gerekir: Reşatbey, Ziyapaşa gibi merkezi ve nispeten planlı mahalleler ile Güney Seyhan olarak adlandırılan Meydan, Gülbahçesi, Dağlıoğlu gibi çarpık kentleşmenin ve mühendislik hizmeti almamış kaçak yapıların yoğun olduğu bölgeler. Özellikle Güney bölgelerinde zemin sıvılaşması riskinin çok yüksek olması, buradaki dönüşümü zorunlu ve bir o kadar da maliyetli kılmaktadır. Bu alanlarda tekil bina dönüşümünden ziyade, devlet ve TOKİ eliyle 'Rezerv Alan' veya geniş çaplı 'Riskli Alan' ilan edilerek ada bazlı yıkım ve yeniden inşa projeleri zorunludur. Merkezi mahallelerde ise eski betonarme yapıların ticari alan (dükkan) üstü konut şeklinde yenilenmesi süreçleri, iş yeri sahiplerinin ticari kayıpları nedeniyle sık sık sekteye uğramaktadır.
Seyhan Kentsel Dönüşüme Giren Mahalleler
⚠️ Kentsel Dönüşümde Yerel Sorunlar Neler?
- Zemin Sıvılaşması ve Yüksek Yeraltı Suyu: Seyhan Nehri'ne yakın bölgelerde ve tarım arazilerinden dönüştürülmüş mahallelerde alüvyon tabakanın yarattığı ağır sıvılaşma riski.
- Mühendislik Hizmeti Almamış Yapı Stoğu: Ruhsatsız, projesiz ve deniz kumuyla inşa edilmiş eski yığma veya zayıf betonarme binaların çokluğu.
- Mülkiyet ve Tapu Sorunları: Özellikle Güney Seyhan'da hisseli tapu sorunları, veraset ilamı eksiklikleri ve tapusuz gecekonduların kentsel dönüşüm anlaşmalarını kilitlemesi.
✅ Hangi Çözümler ve Destekler Öneriliyor?
- Derin Temel ve Zemin İyileştirme Uygulamaları: Yeni yapılarda kesinlikle jet-grout, fore kazık veya derin radyojeneral temel sistemlerinin zorunlu tutulması.
- Bütüncül İmar Uygulamaları (Şuyulandırma): Belediyenin bölgede 18. madde uygulaması yaparak hisseli parselleri düzenlemesi ve ada bazlı dönüşüme hazır temiz parseller üretmesi.
- Yerinde Dönüşüm ve Hibe Destekleri: Tapu sorunu çözülen alanlarda vatandaşın kendi evini yapabilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın sunduğu hibe + kredi paketlerinin devreye sokulması.
Sıkça Sorulan Sorular
Seyhan Şakirpaşa mahallesinde hisseli tapumuz var, kentsel dönüşüme nasıl gireriz?
Hisseli tapularda kentsel dönüşüm için öncelikle hissedarların tamamına veya yasal varislerine ulaşılması gerekir. Yasa gereği tüm arsa paydaşlarının %51 (salt çoğunluk) oranıyla karar alması zorunludur. Çoğunluk sağlandıktan sonra, dönüşüme katılmak istemeyen hissedarların payları Bakanlık aracılığıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır veya kamulaştırılır.
Reşatbey'deki altı dükkan olan binamızı yıkarsak dükkan sahiplerinin hakları ne olur?
Kentsel dönüşümde şerefiye (değer) tespiti esastır. Alt katlardaki ticari alanların m² birim değeri ile konutlarınki farklı hesaplanır. Yeni projede dükkan sahiplerine, eski dükkanlarının değerine eşdeğer yeni ticari alanlar veya değer farkı ödenerek konut teklif edilebilir. Anlaşma şartları müteahhit ve SPK lisanslı değerleme uzmanlarının hazırlayacağı rapora göre belirlenir.
Seyhan'da zemin sıvılaşması olan bölgelerde yeni bina yapımında fore kazık maliyeti kim tarafından karşılanır?
Müteahhit ile kat karşılığı anlaşma yapıldıysa, zemin etüdü sonucunda zorunlu çıkan fore kazık veya zemin iyileştirme maliyetleri genellikle müteahhit firmanın maliyet kalemleri içinde yer alır. Ancak vatandaş kendi imkanlarıyla (Yerinde Dönüşüm vb.) bina yaptırıyorsa, bu maliyet arsa sahiplerine aittir; bu noktada devletin sunduğu kentsel dönüşüm kredilerinden faydalanılabilir.
Adana Seyhan için Mimari Danışman Desteği
Bölgenizdeki zemin riskleri ve kentsel dönüşüm sürecini uzman ekibimizle değerlendirin. İlk görüşme ücretsizdir.