Adana Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı Tespiti ve Yeni Bina Yapım Rehberi

Düşük-Orta (Kırsal Kâgir Yapı Stoğu)

Aladağ, Adana'nın kuzeyinde Bolkar Dağları'nın eteklerinde konumlanan, tarım ve hayvancılığa dayalı küçük bir ilçedir. Nüfusu sınırlı olmakla birlikte, ilçe merkezinde ve köylerde yaşayan konut stoğunun büyük bölümü 1960-1980 yılları arasında inşa edilmiş taş-kâgir ya da yarı kâgir yapılardan oluşmaktadır. Bu yapılar, dönemin teknik standartlarından uzak, depreme karşı yeterli donatı ve bağ kirişi olmaksızın yükseltilmiştir. Bölge, Doğu Akdeniz'i etkileyen fay hatlarına yakınlığı nedeniyle orta düzey sismik aktivite riski taşımaktadır. Kırsal karakterdeki bu yapıların kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamına girmesi, şehir merkezlerine kıyasla daha güç olmakla birlikte, TOKİ'nin köy konutları destekleme programları ve Kırsal Alan Dönüşüm Projeleri aracılığıyla bazı konutlar yenilenmiştir. Aladağ'da kentsel dönüşümün önünü tıkayan temel etken, arazi parçalılığı ve tapu sorunlarıdır. Pek çok köy evinin tapusu hâlâ tahsis belgesi ya da zilyetlik belgesi düzeyinde kalmakta; bu durum ruhsatlı yeniden yapılanmanın önüne geçmektedir. Belediyelerin teknik kapasitesinin kısıtlı olması da sürecin yönetimini zorlaştırmaktadır.

Orta (Şehir Merkezi Eski Yapı Stoğu ve Sanayi Yakınlığı)

Ceyhan, Adana'nın en büyük ikinci ilçesidir ve tarihi bir şehir merkezi ile önemli bir sanayi dokusunu bir arada barındırmaktadır. Türkiye'nin en büyük ham petrol boru hattı terminali olan BOTAŞ Ceyhan Deniz Terminali'ne ev sahipliği yapması, ilçeyi stratejik bir konuma getirmektedir. Bu sanayi yoğunluğu, çevre mahallelerde konut niteliğini doğrudan etkilemektedir. İlçe merkezindeki konut stoğunun önemli bir bölümü 1960-1985 yılları arasında inşa edilmiş ve Adana'nın ikinci derece deprem bölgesinde yer almasına rağmen yeterli deprem yönetmeliği gözetilmeksizin yapılmıştır. Özellikle Cumhuriyet ve Çarşı mahallelerinde zemin katlarda ticari dönüşüm yapılarak taşıyıcı kolon ve kirişlerin zayıflatıldığı görülmektedir. Bu durum, sıradan bir depremde bile ağır hasara yol açabilecek 'yumuşak kat' zafiyeti oluşturmaktadır. Ceyhan'da kentsel dönüşüm, hem konut yenileme hem de sanayi tampon bölgelerinin dönüştürülmesi açısından gündemdedir. Ancak şehrin orta ölçekli ekonomik yapısı, büyük müteahhit firmalarının ilgisini çekmeyi güçleştirmektedir. Bu nedenle dönüşüm projeleri genellikle küçük ölçekli, bireysel yıkım-yapım süreçleri biçiminde ilerlemektedir.

Düşük-Orta (Kırsal Eski Yapı, Seyhan Havzası Zemin Riski)

Feke, Adana'nın kuzeyinde Seyhan Nehri vadisinde konumlanan, ormanlık ve dağlık arazisiyle öne çıkan küçük bir ilçedir. İlçenin nüfusu son yıllarda kentlere göç nedeniyle belirgin biçimde azalmıştır; ancak geride kalan kalıcı nüfus, büyük çoğunlukla 40-50 yıllık yapı stoğuna sahip konutlarda yaşamaktadır. Feke'de yapı stoğunun temel sorunu, inşaatlarda bölgeye özgü taş, harç ve ahşap malzemelerin yetersiz teknikle kullanılmış olmasıdır. Vakaların önemli bir kısmında betonarme hatıl ve kolon kullanılmamış, taşıyıcı sistemin tamamı yığma kâgir duvarlardan oluşmaktadır. Bölgede zaman zaman hissedilen küçük-orta şiddetli depremler bu yapı tipolojisi için ciddi risk oluşturmaktadır. İlçede kentsel dönüşüm ihtiyacı gerçek olmakla birlikte, süreci tetikleyen ekonomik dinamikler oldukça kısıtlıdır. Arsa değerleri, müteahhitlerin ilgi göstermesi için yeterince yüksek değildir. Bu nedenle dönüşüm, bireysel konut kredisi ve TOKİ kırsal programlarıyla desteklenmek zorundadır.

Düşük-Orta (Çukurova Ovası Yerleşim Alanı)

İmamoğlu, Adana'nın doğusunda Çukurova ovasında yer alan ve tarıma dayalı ekonomisiyle öne çıkan bir ilçedir. Pamuk, narenciye ve sebze tarımının hâkim olduğu bölgede, ilçe merkezi ile yakın köylerin konut stoğu 1960-1990 yılları arasında yapılmış betonarme ve yığma yapılardan oluşmaktadır. Çukurova'nın alüvyal zemin yapısı, ova ilçelerinde zemin sıvılaşması ve oturma riskini beraberinde getirmektedir. Özellikle nemli mevsimde zemin suyu seviyesinin yükselmesi, yüzeysel temelli eski yapılarda çatlak ve oturmalara neden olmaktadır. Bu zemin özellikleri nedeniyle İmamoğlu'nda yapılacak her yeni konut inşaatında zemin etüdü kritik önem taşımaktadır. İlçede kentsel dönüşüm ihtiyacı, ani nüfus artışından değil, mevcut yapı stoğunun yaşlanmasından kaynaklanmaktadır. Yeni yapılaşma talepleri düşük kalmakla birlikte, yaşlı nüfusun oturduğu eski konutların güvenlikli konutlarla değiştirilmesi öncelikli gündem maddesini oluşturmaktadır.

Düşük-Orta (Dağlık Kırsal Yapı Stoğu)

Karaisalı, Adana'nın kuzeyinde Taurus Dağları'na yakın konumlanan, ormanlık ve dağlık arazisiyle dikkat çeken bir ilçedir. Tarihsel olarak yoğun nüfusa ev sahipliği yapmış olmakla birlikte, son on yıllarda ilçe merkezine ve Adana şehrine göç nedeniyle nüfus belirgin ölçüde azalmıştır. Karaisalı'daki yapı stoğunun büyük bölümü, deprem yönetmeliklerinin uygulamaya konulmadığı ya da zayıf biçimde uygulandığı dönemlerde inşa edilmiştir. Köy evlerinde taş ve harç ile örülmüş yığma duvarlar, bölgedeki yapı tipinin büyük bölümünü oluşturmaktadır. Bu yapıların depreme karşı direnci son derece düşüktür. Dağlık arazide gerçekleştirilen yapılaşmalarda heyelan ve kaya düşmesi gibi jeolojik riskler de göz ardı edilmemelidir. Bazı yerleşim birimleri, heyelan tehlike haritalarında riskli bölge olarak işaretlenmektedir. Bu alanlarda konut sahiplerinin Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) tarafından yayımlanan jeolojik tehlike haritalarını incelemesi büyük önem taşımaktadır.

Orta (Kıyı Yerleşimi ve Eski Konut Stoğu)

Karataş, Adana'nın güneyinde Akdeniz kıyısında konumlanan, balıkçılık ve yaz turizmiyle geçimini sağlayan küçük bir ilçedir. Yazları nüfusu önemli ölçüde artan ilçede, kalıcı nüfusun büyük bölümü eski konutlarda yaşamaktadır. Kıyı ilçesi olarak Karataş, deniz tuzunun yoğun etkisine maruz kalan yapı stoğuyla mücadele etmektedir. Tuz ve nem, betonarme yapılarda korozyon sürecini hızlandırmakta; donatı paslanması ve beton kararması gibi sorunlar yıllarca süren tahribata yol açmaktadır. Bu nedenle görece yeni sayılabilecek 1990'lar yapısı binalar bile önemli taşıyıcı sistem tahribatı yaşıyor olabilmektedir. İlçede yaz dönemine ait yazlık yapı stoğu da kentsel dönüşüm gündemindedir. Altyapı yetersizliği, ruhsatsız yapılaşma ve plansız sahil alanları, bölgenin kentsel dönüşüm ihtiyacını artırmaktadır. Öte yandan kıyı şeridine yakın alanlardaki imar kısıtlamaları, dönüşüm projelerini çeşitli hukuki engellerle karşı karşıya bırakmaktadır.

Orta (Tarihi Şehir Merkezi ve 1970-1990 Dönemi Yapı Stoğu)

Kozan, tarihsel adıyla Sis, Adana'nın kuzeydoğusunda Taurus Dağları eteklerinde yer alan ve önemli bir tarihi geçmişe sahip ilçe merkezidir. Ermeni ve Rum topluluklarının yaşadığı dönemden kalma taş yapılar ile Cumhuriyet döneminin betonarme apartmanları iç içe geçmiş bir kentsel doku oluşturmaktadır. Kozan'ın şehir merkezindeki apartman stoğunun büyük bölümü 1970-1990 yılları arasında, yetersiz zemin etüdü ve gevşek denetim koşullarında inşa edilmiştir. Özellikle Cumhuriyet ve Bahçeli mahallelerinde, zemin katlarda dükkan açma ya da eklenti yapma amacıyla taşıyıcı kolon ve kirişlerin kesildiği görülmektedir. Bu 'yumuşak kat' sorunu, orta büyüklükteki bir depremde bile katın çökmesine yol açabilmektedir. Kozan, tekstil sektörüne dayalı ekonomik yapısı nedeniyle belirli bir orta gelir grubuna sahiptir. Bu durum, kentsel dönüşüm projeleri için daha elverişli bir finansman ortamı yaratmakla birlikte, eski şehir merkezindeki küçük parseller ve çok sayıda kat maliki, dönüşüm süreçlerini uzatmaktadır.

Orta (Geçiş Güzergahı Şehri, Eski Yapı ve Kaya Düşmesi Riski)

Pozantı, Adana'yı Ankara'ya bağlayan E90 karayolunun Taurus geçidinde konumlanan ve ticaret ile nakliye sektörüyle geçinen stratejik bir ilçedir. Otoban trafiğinden beslenen ekonomisiyle görece canlı bir ticari dokuya sahip olmasına karşın, konut stoğu büyük ölçüde eskimiş durumdadır. Pozantı merkezindeki yapıların önemli bir bölümü, 1960-1985 yılları arasında karayolu inşaatının bölgeye getirdiği işçi ve esnaf nüfusunu barındırmak amacıyla hızla yükseltilmiştir. Zemin etüdü yapılmaksızın inşa edilen bu yapılar, bölgenin dağlık ve engebeli jeolojik koşullarına uygun temel sistemleri taşımamaktadır. Dağ eteklerine yakın alanlarda kaya düşmesi ve heyelan riski önemli bir güvenlik sorununu oluşturmaktadır. AFAD'ın bölgeye yönelik jeolojik tehlike haritaları incelendiğinde, bazı mahallelerin yüksek kaya düşmesi riskiyle iç içe geçtiği görülmektedir. Bu alanlarda yapı güvenliğinin sağlanabilmesi için çelik iksa veya bariyer uygulamaları kaçınılmaz olmaktadır.

Düşük-Orta (Uzak Kırsal, Yığma Yapı Stoğu)

Saimbeyli, Adana'nın en uzak ve en sarp dağlık ilçelerinden biridir. Tarihsel adıyla Haçin (Hadjin) olarak bilinen ilçe, Ermenistan bağlantılı geçmişiyle özgün bir kültürel mirasa sahiptir. Günümüzde nüfusu oldukça azalmış olan ilçede, geri kalan kalıcı nüfus 40-60 yıllık yapı stoğuna sahip konutlarda yaşamaktadır. Saimbeyli'nin yapı stoğunda yığma taş ve tuğla yapılar ağırlıktadır. Bu yapılar, modern deprem yönetmeliklerinin gerisinde kalacak şekilde, genellikle çimento harcı yerine kireç harcıyla örülmüştür. Deprem direnci son derece sınırlı olan bu konutlar, bölgede hissedilen küçük-orta büyüklükteki depremlerde bile önemli hasar riski taşımaktadır. Nüfus kaybı, ilçede ekonomik dönüşümü zorlaştırmaktadır. Uzun vadede büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesi güç görünmektedir. Bununla birlikte, kalıcı nüfusun ihtiyaçları için bireysel konut yenileme destekleri ve TOKİ'nin kırsal programları önem kazanmaktadır.

Orta (Hızlı Büyüyen Yeni İlçe, Plansız Yapılaşma Riski)

Sarıçam, 2008 yılında Adana merkez ilçesinden ayrılarak kurulan, Adana Havalimanı'na yakın konumuyla hızla büyüyen bir ilçedir. Kısa tarihine rağmen günümüzde 200.000'i aşan nüfusuyla Adana'nın en dinamik ilçelerinden biri haline gelmiştir. Hızlı nüfus artışı, Sarıçam'ı plansız ve kaçak yapılaşma sorunuyla baş başa bırakmıştır. 1990'lı ve 2000'li yıllarda, henüz belediye denetiminin tam olarak tesis edilmediği dönemde gerçekleştirilen ruhsatsız konut yapımları, ilçenin güney ve batı mahallelerinde yoğun biçimde görülmektedir. Bu yapıların bir kısmı imar barışı yoluyla kayıt altına alınmışsa da büyük bölümü hâlâ yasal statü kazanamamıştır. İncirlik Hava Üssü'ne yakınlığı, bazı mahallelerin imar planı revizyonunu kısıtlamakta ve dönüşüm projelerinin önüne geçmektedir. Öte yandan Sarıçam'ın sanayi ve lojistik alanlarına yakınlığı, konut talebini canlı tutmakta ve kentsel dönüşüm projelerini ekonomik açıdan sürdürülebilir kılmaktadır.

Düşük-Orta (Kırsal Dağlık Yapı Stoğu)

Tufanbeyli, Adana'nın kuzeydoğusunda, Ahır Dağları eteklerinde yer alan ve tarım ile hayvancılığa dayalı küçük bir ilçedir. Nüfusu son yıllarda göçle azalmış olmakla birlikte, ilçe merkezinde kalan sakinlerin büyük bölümü 1960-1985 döneminde inşa edilmiş eski yapılarda yaşamaktadır. Tufanbeyli'nin yapı stoğunda yığma ve yarı kâgir yapılar hâkimdir. Bölgenin yüksek rakımı ve sert kış koşulları, donma-çözünme döngüleriyle yapı malzemelerini hızla yıpratmakta; özellikle çatı ve dış cephelerde ciddi bozulmalar yaratmaktadır. Bu coğrafi koşullar, yapıların hem bakım ihtiyacını hem de yenileme önceliğini artırmaktadır. Ekonomik dinamikler açısından değerlendirildiğinde, Tufanbeyli'de büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerini çekecek yeterli piyasa değeri bulunmamaktadır. Dönüşümün büyük ölçüde devlet destekli programlar (TOKİ kırsal, bireysel yapım kredileri) ve belediye rehberliğiyle şekillenmesi beklenmektedir.

Orta (Kıyı-Sanayi Geçiş Bölgesi)

Yumurtalık, Adana'nın güneydoğusunda Akdeniz kıyısında, Ceyhan İlçesi yakınında yer alan ve Botaş ham petrol boru hattı terminali dolayısıyla stratejik öneme sahip bir ilçedir. İlçe, bir yanda balıkçılık ve kıyı turizmiyle geçinen geleneksel nüfusu, öte yanda sanayi tesisi çalışanlarını barındıran karma bir sosyal yapıya sahiptir. Yumurtalık'taki konut stoğu, büyük ölçüde 1970-1995 döneminde inşa edilmiş, deniz tuzuna maruz kalarak yıpranmış betonarme yapılardan oluşmaktadır. Kıyıya yakın konumdaki yapılarda deniz tuzu kaynaklı donatı korozyonu, görünüşte sağlam görünen binaları içten içe çürütmektedir. Bu durum, profesyonel bir korozyon denetimi yapılmadan göz ardı edilebilecek ciddi bir yapısal tehdidi temsil etmektedir. Sanayi güvenlik bölgeleri ve kıyı mevzuatının getirdiği imar kısıtlamaları, bazı alanlardaki yeniden yapılaşma haklarını sınırlandırmaktadır. Bu sınırlı imar hakkı, müteahhit çekiminin önündeki en önemli engellerden birini oluşturmaktadır.