Eski Bina Kentsel Dönüşüme Girebilir mi? 2026 Güncel Kriterler
Binanız eskiyse kentsel dönüşüme girebilir mi? Yasa sadece 'eski bina' demiyor — riskli olmak ya da riskli alan içinde bulunmak gerekiyor. Bu rehberde 2026 güncel kriterleri, hangi binaların uygun olduğunu ve nasıl başvurulacağını açıklıyoruz.
Binanız için ücretsiz mimari danışmanlık
İlk görüşme ücretsiz · En geç 1 iş günü içinde dönüş
"Eski Bina" Otomatik Olarak Dönüşüme Girmiyor
Bu en çok yapılan yanılgıdır: "Bina eski, o zaman kentsel dönüşüme girer." Oysa 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun şartı farklıdır. Binanın ESKİ olması değil, RİSKLİ olması veya riskli alan içinde bulunması gerekir.
Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için üç yoldan biri geçerli olmalıdır:
- Riskli yapı tespiti sonucu "riskli" ilan edilmesi
- Riskli alan sınırları içinde kalması (Bakanlık veya belediye ilanı)
- Rezerv yapı alanı kapsamında bulunması
1999 Öncesi Bina = Riskli mi? Hayır, Ama Risk Yüksek
Türkiye'de 1999 Marmara Depremi bir kırılma noktasıdır. Bu tarihten önce inşa edilen binalar, günümüz deprem yönetmeliği standartlarını karşılamıyor. Ancak bu tek başına riskli sayılmak için yetmez.
Kritik bir ayrım:
- 1999 öncesi bina → Yüksek risk olasılığı, ama kesinleşmemiş risk
- Riskli yapı tespiti almış bina → Kesinleşmiş risk, dönüşüm zorunluluğu başlıyor
Pratik kural: 1975 öncesi yapılar, özellikle moloz taş ya da yığma tuğla binaları; 1975–1999 arası betonarme ama zayıf donatılı yapılar hem riskli tespitte "riskli" çıkma olasılığı yüksek, hem de hak sahipleri zaten dönüşüm istiyor.
Hangi Bina Kentsel Dönüşüme Girebilir?
A) Riskli Yapı Tespiti Yoluyla
Herhangi bir bina yaşından bağımsız olarak riskli yapı tespiti yaptırılabilir. Tespiti kim yapabilir?
- Bakanlık lisanslı kuruluşlar: Üniversiteler (inşaat fakülteleri), Türkiye Deprem Vakfı (TDV) ve Bakanlıkça yetkilendirilmiş özel firmalar.
- Başvurucu: Kat maliklerinin herhangi biri, Bakanlık veya belediye.
Tespit sonucu:
- "Riskli" çıkarsa → 60 günlük itiraz süreci başlar; ardından yıkım zorunlu
- "Risksiz" çıkarsa → Bina dönüşüm kapsamı dışında kalır
Maliyet: Karot testi dahil ortalama 8.000–25.000 TL (2026 piyasa fiyatı, bina büyüklüğüne göre değişir). Dairelere bölününce genellikle 500–2.000 TL/daire civarındadır.
B) Riskli Alan İçinde Olmak
Bakanlık veya belediye bir mahalleyi veya adayı "riskli alan" ilan ederse, o alan içindeki tüm binalar münferiden riskli tespit edilmek zorunda kalmadan dönüşüm kapsamına girer. Bu binanın yaşından veya bireysel risk durumundan bağımsızdır.
Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanlığı kararıyla yapılır. İstanbul'da Fikirtepe, Tozkoparan, bazı Ataköy parselleri bu yoldan dönüşüme girmiştir.
C) Rezerv Yapı Alanı
Bakanlık, riskli yapıların taşınması için "rezerv alan" belirleyebilir. Bu alanlarda da özel kurallar geçerli.
Binanızın Uygunluğunu Belirleyen Faktörler
| Faktör | Risk Etkisi | |---|---| | İnşaat yılı 1975 öncesi | Çok yüksek risk | | İnşaat yılı 1975–1999 | Yüksek risk | | İnşaat yılı 2000–2007 | Orta risk (eski yönetmelik) | | İnşaat yılı 2007 sonrası | Düşük risk (güncel yönetmelik) | | Moloz taş / yığma tuğla yapı | Çok yüksek risk | | Betonarme ama zayıf donatı | Yüksek risk | | Zemin sıvılaşması riski | Risk faktörü artar | | Kat sayısı (4+ kat ve eski) | Risk faktörü artar | | Bodrum katta su baskını geçmişi | Risk faktörü artar |
Başvuru Adımları: Binanızı Dönüşüme Sokmak İçin
Adım 1: Karar ve çoğunluk Kat malikleri arasında dönüşüm kararı alınması için yasal çoğunluk (salt çoğunluk = en az %51 arsa payı) aranmaz — herhangi bir kat maliki tek başına riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir.
Adım 2: Lisanslı kuruluş seçimi Bakanlık web sitesinden (csb.gov.tr) yetkili kuruluş listesine ulaşabilirsiniz. En az 2–3 teklifle karar verin.
Adım 3: Tespit başvurusu Yetkili kuruluşa, bağımsız bölüm listesi, tapu fotokopisi ve komisyon ücreti ile başvurulur.
Adım 4: Karot testi ve raporlama Uzmanlar binada karot (beton numunesi) alır, analiz eder ve yapısal hesap yapar. Rapor 15–30 gün içinde hazırlanır.
Adım 5: Bakanlık tescili Raporun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na sunulması zorunludur. Tescil tamamlanmadan "riskli yapı" ilanı geçerli olmaz.
Adım 6: İtiraz süreci Raporun olumsuz çıktığını düşünen kat malikleri 60 gün içinde Bakanlık'a itiraz edebilir.
Dikkat: Zorunlu Yıkım mı Yoksa Gönüllü Dönüşüm mü?
Riskli yapı tespiti onaylanırsa kat maliklerine yıkım kararı verilir. %51 çoğunluk sağlanamasa bile, muhalif kat maliklerinin payı Bakanlıkça 3. kişilere satılabilir (zorunlu satış).
Riskli alan ilanı varsa bireysel riskli tespit olmadan da yıkım kararı gelebilir.
2026 Yılında Değişen Neler?
- Kira yardımı artırıldı: 2026 yılı için kira yardımı tutarları ildeki kira endeksine göre güncellendi. Güncel tutarlar için tıklayın.
- Yarısı Bizden: Faiz desteği kapsamı genişletildi; Bakanlık konut kredisi eşiği yükseltildi.
- Süre kısıtlaması: Riskli yapı kararından sonra 60+60 gün içinde dönüşüm sürecini başlatmayanlar için idari yaptırımlar devreye giriyor.
Sık Sorulan Sorular
Binam 30 yaşında ama sağlam görünüyor. Kentsel dönüşüme girmek zorunda mıyım? Hayır. Bina sağlamsa zorunlu değilsiniz. Ama kat malikleri çoğunlukla anlaşıp gönüllü dönüşüm başlatabilir.
Kiracı olarak riskli yapı tespiti başlatabilir miyim? Hayır. Tespiti ancak kat maliklerinden biri, Bakanlık veya belediye başlatabilir.
Riskli yapı tescili olunca hemen mi yıkılıyorum? Hayır. Yıkımdan önce kira yardımı başlangıcı, müteahhit anlaşması ve 60–120 günlük itiraz süreci işletilir.
Binam 2000 yılında yapıldı. Yine de riskli olabilir mi? Evet. 2000 sonrası binalar da karot testinde riskli çıkabilir; zemin sorunları, kötü işçilik veya malzeme kalitesi belirleyicidir.
Bireysel olarak tek dairem var ama diğer kat malikleri istemiyorsa ne yapabilirim? Riskli tespiti başlatabilirsiniz. Raporun onaylanması durumunda çoğunluktan bağımsız süreç işler.