Komşu Anlaşmazlığında Kentsel Dönüşüm: Hukuki Süreç ve Çözümler 2026
Kentsel dönüşüme katılmak istemeyen komşularınız varsa panikleyin. %51 çoğunluk sağlandıktan sonra hukuki süreç işleyerek anlaşmayan malikler de sürece dahil edilebilir.
Komşularınız Anlaşmıyorsa Paniklemem: Çözüm Var
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık yaşanan sorunlardan biri, binadaki kat maliklerinin tamamının anlaşamamasıdır. Buna "azınlık engeli" de denir. İyi haber: 6306 sayılı Kanun, bu durumu öngörerek belirli mekanizmalar getirmiştir.
%51 Çoğunluk Kuralı
Kanuna göre kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için arsa payı bazında %51 çoğunluk yeterlidir.
Örnek: 10 daireli bir binada dairelerin arsa payları eşit (her biri %10) ise:
- En az 6 kat maliki (≥%60 pay) anlaşırsa süreç başlayabilir
- 4 malik anlaşmasa bile proje devam eder
Dikkat: Çoğunluk daire sayısı değil, arsa payı üzerinden hesaplanır. 10 daireli binada bazı dairelerin arsa payı %15, bazılarının %5 olabilir; bu durumda daire sayısı değil paylar belirleyicidir.
Anlaşmayan Maliklerle Ne Olur?
1. Uzlaşma Girişimi
İlk adım olarak azınlıktaki maliklerle yazılı uzlaşma girişiminde bulunulur. Notere tebligat gönderilir ve belirli bir süre tanınır.
Pratik yöntemler:
- Daha cazip müteahhit teklifi sunmak
- Uzlaşma miktarı artırmak
- Bağımsız arabulucu kullanmak
2. Rıza Göstermeyen Maliklerle Hukuki Süreç
%51 çoğunluk sağlandığı hâlde rıza göstermeyen malikler için:
Adım 1: Çoğunluk tarafından anlaşmayan maliklere noterden tebligat gönderilir. Tebligatta:
- Proje detayları
- Müteahhit teklifi
- Katılım için süre (genellikle 15-30 gün)
Adım 2: Süre dolmasına rağmen katılmayan malikler için Bakanlık veya Belediye devreye girer.
Adım 3: Anlaşmayan malikin payı, rayiç bedel üzerinden açık arttırmaya çıkarılır. Diğer malikler veya üçüncü kişiler satın alabilir.
Adım 4: Satış gerçekleşirse, eski malik tapusunu kaybeder ve karşılığında rayiç bedeli nakit alır.
3. Kiracıların Durumu
Anlaşmayan malikler nedeniyle kiracılar tahliye edilemeye devam edebilir. Ancak mahkeme kararıyla:
- Kiracılar için 6 ay ek süre tanınabilir
- Kira yardımı bu süre boyunca devam eder
Azınlıktaki Maliklerimin Hakları
Anlaşmayan malikler haksız muameleye maruz kalmak zorunda değildir:
Rayiç Bedel İtirazı
Teklif edilen rayiç bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız:
- Bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alın
- Mahkemede keşif ve bilirkişi talep edin
- Daha yüksek bedel için uzlaşma talep edin
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Binanızın haksız yere riskli yapı olarak tespit edildiğini düşünüyorsanız, tescilden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edebilirsiniz. Detaylar için: Riskli Yapı İtiraz Süreci
Proje Koşullarına İtiraz
Müteahhit seçimi veya yeni bina özellikleri size uygun gelmediyse:
- Kat malikleri kurulunda itirazınızı kayıt altına aldırın
- Anlaşmamanın gerekçesini noter aracılığıyla bildirin
- Hukuki destek alarak alternatif teklif sunun
Sıkça Sorulan Sorular
%51 çoğunluk varken hâlâ anlaşamıyor muyuz? Bazen çoğunluğun kendi içinde anlaşmazlığı da çıkabilir (örneğin müteahhit seçimi konusunda). Bu durumda kat malikleri kurulu çoğunluğu ile karar alınabilir.
Komşum ayrılıkçı davranışlarla süreci uzatabilir mi? Belirli bir süreye kadar evet. Ancak hukuki süreç işletildiğinde uzatma imkânı sınırlıdır.
Tüm komşular anlaşmıyorsa ne olur? %51 çoğunluk yoksa süreç başlatılamaz. Bu durumda ikna çabalarını sürdürmeniz, arabulucu tutmanız ya da Bakanlık arabuluculuğundan yararlanmanız gerekir.
Bakanlık zorla el koyabilir mi? Acil durumlarda (deprem tehlikesi, can güvenliği) ve rezerv alan uygulamalarında evet. Normal kentsel dönüşümde ise yalnızca rayiç bedelle alım yolu izlenir.