Kentsel Dönüşüm Yapı Kullanma İzni ve İskân 2026 | Adım Adım
Kentsel dönüşüm sürecinde yeni binanız tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân belgesi) almak zorunludur. Bu belge olmadan tapu devri, elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı yapılamaz. İşte adım adım iskân süreci.
Yapı Kullanma İzni (İskân Belgesi) Nedir?
Yapı kullanma izni, bir binanın inşaatının onaylı projeye uygun biçimde tamamlandığını ve güvenle kullanılabileceğini belgeleyen resmi belgedir. Belediye veya il özel idaresi tarafından verilen bu belge olmadan bina yasal olarak oturulamaz hale gelir ve şu işlemler yapılamaz:
- Kat mülkiyetine geçiş (tapu tescili)
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği
- Doğalgaz veya kombi bağlatma
- Konutun satışında alıcıya devir
Kentsel dönüşüm projelerinde iskân belgesi; yıkım, yeniden inşaat ve teslim süreçlerinin son halkasıdır.
Yapı Kullanma İzni Alma Süreci — Adım Adım
1. Yapı Denetim Kuruluşunun Onayı
İnşaat tamamlandığında, projeyi denetleyen lisanslı yapı denetim kuruluşu sahada son kontrollerini yapar ve yapının onaylı mimari-statik projeye uygun olduğunu belgeler. Yapı denetim şirketi onaylamadan belediyeye başvuru yapılamaz.
Kontrol edilen başlıca hususlar:
- Zemin kat kotları, kat yükseklikleri
- Yangın merdiveni, kaçış koridoru yeterliliği
- Sığınak (deprem sığınağı) ve otopark sayısı
- Asansör test belgesi
- Çatı ve yalıtım uygunluğu
2. Belediyeye Başvuru
Yapı denetim onayı alındıktan sonra yüklenici firma veya kat malikleri adına yetkili temsilci, ilgili belediyeye (veya il özel idaresine) yapı kullanma izni için başvurur.
Başvuruda istenen belgeler (genel liste):
- Yapı ruhsatı ve ekleri
- Onaylı mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri
- Yapı denetim firması onay yazısı ve hakediş belgeleri
- Zemin etüdü raporu
- Deprem yönetmeliğine uygunluk belgesi
- Asansör test/muayene belgesi
- Sığınak uygunluk belgesi (ilgili belediyeden)
- Yangın yerleşim planı onayı (itfaiye yazısı)
- Vergi dairesi borcu yoktur yazısı (yüklenici adına)
- SGK prim borcu yoktur yazısı
3. Belediye Teknik İncelemesi
Belediyenin teknik ekibi yerinde inceleme yapar. Eksik veya uygunsuz bulunan hususlar varsa eksiklik tutanağı düzenlenir; bunlar giderilinceye kadar izin verilmez. Eksiklik yoksa veya giderildikten sonra:
- Yapı kullanma izni belgesi düzenlenir ve imzalanır.
4. Elektrik, Su ve Doğalgaz Bağlantıları
İskân belgesi alındıktan sonra:
- Elektrik: EDAŞ/BEDAŞ gibi ilgili dağıtım şirketine abonelik başvurusu
- Su: Belediye su idaresi (İSKİ, ASKİ vb.) aboneliği
- Doğalgaz: BOTAŞ bölge dağıtım şirketine abonelik ve sayaç takımı
5. Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tapu Tescili
İskân belgesi olmadan kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılamaz. İskân alındıktan sonra:
- Tüm kat maliklerini temsil eden yetkili (veya yüklenici), tapu müdürlüğüne başvurur.
- Bağımsız bölümlerin yüzölçümü ve arsa payları onaylı mimari projeye göre belirlenir.
- Her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.
Kentsel Dönüşümde Özel Durumlar
Riskli Yapı Tasfiye Sonrası Geçici Tapu
Riskli yapı yıkıldıktan sonra inşaat süreci devam ederken kat malikleri genellikle arsa payı tapusu üzerinden haklarını korur. Yapı tamamlanıp iskân alındığında bu geçici tapu, kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür.
Kısmi İskân
Büyük projelerde inşaat bloklara ayrılmışsa her blok için ayrı ayrı kısmi yapı kullanma izni alınabilir. Böylece tamamlanan blokların sakinleri taşınabilirken diğer bloklar inşaat halinde devam eder.
Ek Süre Talepleri
Yüklenicinin sözleşmede belirtilen teslim tarihini geçirmesi durumunda kat malikleri gecikme cezası talep edebilir. İskânın gecikmesi, yüklenicinin teslim sorumluluğunu yerine getirmediğinin somut kanıtı olduğundan hukuki süreçlerde belirleyici bir unsurdur.
Iskân Belgesi Olmadan Ne Olur?
- Belediye mühürleme: İskânsız kullanılan binalar belediye encümeni kararıyla mühürlenebilir.
- Para cezası: 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında her bağımsız bölüm için yıllık para cezası uygulanabilir.
- Enerji aboneliği alınamaz: Elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı yapılamaz (geçici yapı bağlantısı hariç).
- Banka kredisi açılmaz: Alıcılar, iskânsız binalarda konut kredisi kullanamaz.
- Satış sırasında sorun: Noterde satış yapılsa bile alıcı ileride ciddi sorunlarla karşılaşabilir.
İpuçları ve Öneriler
- Yüklenici sözleşmesine "iskân tarihine kadar tüm harç ve masraflar yükleniciye aittir" hükmü ekleyin.
- Eksiklik tutanağı düzenlenmemesi için yapı denetim firmasıyla koordineli çalışın.
- Belediye işlemleri uzun sürebileceğinden iskân sürecini en az teslimden 2-3 ay önce başlatın.
- Asansör, yangın sistemi ve sığınak onayları bağımsız belgeler gerektirir; bunları önceden ayarlayın.