Kocaeli Kentsel Dönüşüm, 1999 Deprem Yorgunu Binalar ve Zemin Sıvılaşması

Çok Yüksek (Aktif Fay, Yorgun Yapı ve Sıvılaşma)

İzmit (Merkez) ilçesi, Kocaeli'nin kalbi olup kentsel dönüşüm dinamikleri açısından oldukça karmaşık bir yapıya sahiptir. İlçe, sahil ve D-100 karayolu etrafındaki düzlükler ile kuzeye doğru yükselen dik yamaçlar (Eski İzmit) olarak ikiye ayrılır. Yamaçlarda yer alan Cedit, Veliahmet, Hacıhızır gibi mahallelerde binalar bitişik nizam, sokaklar ise itfaiyenin bile giremeyeceği kadar dardır. Bu bölgelerde tekil (bina bazlı) kentsel dönüşüm yapmak, yüksek hafriyat, iksa (istinat duvarı) maliyetleri ve otopark çözümsüzlüğü nedeniyle imkansızdır. Bu sebeple Cedit Mahallesi'nde devlet (Bakanlık ve Büyükşehir Belediyesi) devreye girmiş, devasa bir 'Riskli Alan' ilan ederek bölgeyi toptan yıkmış ve TOKİ aracılığıyla yatay mimariye uygun, geniş yollu ve sağlam istinatlı yeni bir mahalle inşa etmeye başlamıştır. Diğer taraftan, Yahyakaptan ve Yenişehir gibi ovanın düzlüklerinde yer alan mahallelerde ise en büyük sorun 'Zemin Sıvılaşması' ve 1999 öncesi yapılmış yüksek katlı binaların taşıdığı gizli hasarlardır. Ovadaki kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhitler yüksek yeraltı suyuyla mücadele etmekte, yeni binalara zorunlu olarak fore kazık çakılması ve tam yalıtım (bohçalama) yapılması maliyetleri aşırı derecede artırmaktadır. Emsal (kat) artışı verilmeyen bölgelerde, vatandaşlar devletin sunduğu düşük faizli Kentsel Dönüşüm Kredilerini kullanarak binalarını taahhüt usulüyle yenileme yoluna gitmektedir.

Yüksek deprem riski; hızlı kentleşme ve eski yapı stoku önemli risk oluşturuyor.

Başiskele, İzmit'e bağlı hızla gelişen bir ilçedir. Son iki onyılda yaşanan hızlı kentleşme, plansız yapılaşma alanlarını artırmış; eski yapı stoku deprem riski açısından sorunlu bir tablo ortaya çıkarmıştır. İlçe, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde olup 1999 depreminden de etkilenmiştir. Bahçecik ve Arslanbey gibi gelişen yerleşim alanlarında yeni yapılaşma hız kazanmıştır. Ancak bu alanlarda zemin kalitesinin farklılık göstermesi, yapı güvenliği açısından dikkat gerektirmektedir. Belediye zemin etüdü zorunluluğunu sıkı şekilde uygulamaya çalışmaktadır. Sanayi tesislerine yakın olan Kullar ve çevresi, hem sanayi hem de konut dokusu bakımından karma bir yapı sergilemektedir. Bu bölgelerdeki konutlar için çevre riski değerlendirmesi ayrıca önem taşımaktadır. Başiskele, İzmit merkeze olan yakınlığı ve sanayi istihdamı sayesinde konut talebinin yüksek olduğu bir ilçedir. Kentsel dönüşüm projeleri bireysel ve toplu başvurular aracılığıyla sürmektedir.

Yüksek deprem riski; sanayi bölgesi içindeki konut alanları eski ve dönüşüm gerektiriyor.

Çayırova, Kocaeli'nin en yoğun sanayi üretiminin gerçekleştiği ilçelerinden biridir. Otomotiv, kimya ve tekstil sektörlerinde faaliyet gösteren büyük fabrikalar ilçe sınırları içindedir. Bu sanayi yoğunluğu beraberinde büyük bir konut ihtiyacı getirmiş; ancak hızlı yapılaşma sürecinde kalite güvencesi her zaman sağlanamamıştır. Çayırova, 1999 Marmara Depremi'nden ciddi biçimde etkilenmiştir. Depremin ardından başlatılan yeniden yapılanma sürecinde sanayi tesisleri çevresindeki konut alanları kısmen yenilenmiştir. Ancak eski dönem yapılarının bir kısmı hâlâ kullanımda olup deprem riski oluşturmaktadır. Şekerpınar bölgesi, son yıllarda yeni konut projelerinin yoğunlaştığı bir alan hâline gelmiştir. Modern altyapıya sahip bu bölge, genç aileler için cazip seçenekler sunmaktadır. Bununla birlikte eski mahalle dokusundaki yapıların dönüşümü sürmektedir. Sanayi istihdamının yarattığı güçlü konut talebi, Çayırova'yı yatırımcı ilgisi açısından ön sıralara taşımaktadır. Kira getirisi ve değer artışı potansiyeli yüksek olmakla birlikte yapı güvenliği belgelerinin kontrol edilmesi kritik önem taşımaktadır.

Yüksek deprem riski; hızlı nüfus artışı ve eski yapı stoku risk oluşturuyor.

Darıca, Kocaeli ile İstanbul arasındaki geçiş güzergahında yer almakta olup son yıllarda çok hızlı nüfus artışı yaşamıştır. İstanbul'a olan yakınlığı ilçeye yoğun bir konut talebi yönlendirmiş; bu durum beraberinde hızlı ve kısmen plansız yapılaşmayı getirmiştir. Darıca, Kocaeli'nin en yoğun ilçelerinden biri hâline gelmiştir. Eski yapı stoku deprem riski açısından önemli bir sorun teşkil ederken yeni yapılaşma alanlarında denetim güçlendirilmiştir. 1999 Marmara Depremi'nin izleri ilçede hissedilmiş; bazı yapılar hasar görmüştür. Bayramoğlu ve sahil şeridindeki konut bölgeleri hem oturma hem de yazlık kullanım amacıyla ilgi görmektedir. Sahil kenarındaki eski yapılar dönüşüm baskısı altındayken yeni konut projeleri hız kazanmaktadır. Kocaeli'nin en aktif gayrimenkul piyasalarından birine ev sahipliği yapan Darıca, yatırım fırsatları açısından öne çıkmaktadır. Ulaşım açısından İzmit ve İstanbul'a bağlantı güçlü olmakla birlikte trafik sorunları zirve saatlerinde önemli bir sorun olarak öne çıkmaktadır.

Yüksek deprem riski; liman bölgesi ve sanayi tesislerine yakın konut alanları riskli.

Derince, Türkiye'nin en büyük limanlarından birine ev sahipliği yapan stratejik bir ilçedir. Derince Limanı'nın yarattığı ekonomik hareketlilik, sanayi ve lojistik sektörlerinde yoğun bir istihdam ortamı oluşturmaktadır. Bu dinamik yapı, ilçeye sürekli bir konut talebi yönlendirmektedir. Liman çevresinde yer alan eski konut mahalleleri, 1999 Marmara Depremi'nden etkilenmiş ve bir kısmı hasar görmüştür. O günden bu yana kentsel dönüşüm projeleri aracılığıyla ilçenin konut dokusu kısmen yenilenmiştir. Ancak eski dönem yapılarının bir kısmı hâlâ kullanımda olup risk oluşturmaktadır. Derince Belediyesi, riskli alan tespiti çalışmalarını sürdürmekte ve bireysel başvurulara yönelik idari destek sağlamaktadır. Sanayi ve liman bölgesine yakın mahallelerde hava kalitesi ve trafik sorunları kentleşmenin yan etkileri arasında sayılmaktadır. Köseköy gibi yeni gelişen mahalleler ise modern yapılaşma örnekleri barındırmakta ve ilçenin geleceğini şekillendiren alanlar olarak öne çıkmaktadır.

Yüksek deprem ve çevre riski; sanayi yoğunluğu hava kirliliği sorununu da beraberinde getiriyor.

Dilovası, Türkiye'nin en yoğun sanayi ilçelerinden biri olarak bilinmektedir. Organize sanayi bölgeleri ilçe yüzölçümünün büyük bir kısmını kaplamakta; otomotiv, kimya, gıda ve metal sektörlerinde yüzlerce tesis faaliyet göstermektedir. Bu yoğun sanayi dokusunun getirdiği hava kirliliği ve çevre sorunları, Dilovası'nı özellikle konut açısından riskli hâle getirmiştir. İlçede konut alanları sanayi bölgelerine oldukça yakın konumdadır. Bu durum hava kalitesi, gürültü ve sağlık riskleri açısından ciddi kaygılara yol açmaktadır. Son yıllarda bu meseleye dikkat çeken sivil toplum kuruluşları ve yerel halk, sanayi ile konut alanları arasında yeterli tampon bölge oluşturulması için mücadele vermektedir. Deprem riski açısından değerlendirildiğinde, Kocaeli'nin geneli gibi Dilovası da 1. derece deprem kuşağındadır. Eski yapı stoğu bu açıdan önemli risk taşımakta; kentsel dönüşüm çalışmaları sürmektedir. Sanayi istihdamı nedeniyle dışarıdan gelen işçi nüfusu ilçede yüksek konut talebi yaratmaktadır. Ancak çevre sorunları nedeniyle konut yatırımı yapmadan önce kapsamlı bir değerlendirme yapılması önerilmektedir.

Yüksek deprem riski; hızlı kentleşme ve karma sanayi-konut dokusu dönüşüm projelerini zorunlu kılıyor.

Gebze, Kocaeli'nin nüfus yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biri olup İstanbul'a olan yakınlığı ve sanayi varlığıyla birlikte ülkenin en hareketli kentsel alanlarından birini oluşturmaktadır. Onlarca organize sanayi bölgesine ev sahipliği yapan Gebze, aynı zamanda yüksek nüfuslu konut bölgelerini de bünyesinde barındırmaktadır. Gebze, 1999 Marmara Depremi'nden en ağır biçimde etkilenen ilçeler arasında yer almaktadır. Depremin ardından başlatılan dönüşüm süreci yıllarca sürmüş; yüzlerce yapı yıkılıp yeniden inşa edilmiştir. Buna karşın eski dönem yapılarının bir kısmı hâlâ kullanımda olup risk oluşturmaktadır. Modern konut projeleri Güzeller ve Mimarsinan gibi semtlerde yoğunlaşmaktadır. Bu alanlarda büyük müteahhit firmaların hayata geçirdiği projeler hem konut hem de yatırım amaçlı talep görmektedir. Kira getirisi ve değer artışı potansiyeli, Gebze'yi yatırımcı gündeminde sürekli canlı tutan unsurlar arasındadır. Osmangazi Köprüsü'nün açılmasıyla birlikte İstanbul'a geçiş süresi önemli ölçüde kısalan Gebze, Anadolu yakasıyla bütünleşmiş bir metropolitan alan konumuna yaklaşmaktadır.

Çok yüksek deprem riski; 1999 depreminin episantrine çok yakın olan ilçede kapsamlı dönüşüm çalışması yürütüldü.

Gölcük, 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi'nin episantrine en yakın yerleşim birimlerinden biridir. Depremde ilçe büyük yıkım yaşamış; binlerce yapı yıkılmış, binlerce kişi hayatını kaybetmiştir. Değirmendere ve İhsaniye gibi mahalleler, depremin en yoğun hasarının yaşandığı alanlar arasında tarihe geçmiştir. Deprem sonrasında Gölcük'te kapsamlı bir yeniden yapılanma süreci başlatılmıştır. TOKİ, devlet kurumları ve belediye iş birliğiyle binlerce yeni konut inşa edilmiştir. Deniz Kuvvetleri'ne bağlı lojman ve toplu konut alanları da bu süreçte yenilenmiştir. Gölcük, Türkiye'nin deprem sonrası yeniden yapılanma modeli olarak akademik ve teknik çevrelerde örnek gösterilmiştir. Günümüzde Gölcük'te eski yapı stoğunun büyük kısmı yenilenmiş durumdadır. Ancak 1999 öncesine ait bazı yapılar hâlâ kullanılmaktadır. Zemin koşulları kıyı şeridinde sıvılaşma riski nedeniyle özellikle dikkat gerektirmektedir. Denizcilik tarihine ve Kocaeli sahil güzeline sahip Gölcük, son yıllarda turizm ve ikincil konut açısından da ilgi çekmeye başlamıştır.

Yüksek deprem riski; İzmit Körfezi kıyısındaki eski yapılar zemin ve sismik açıdan riskli.

Karamürsel, İzmit Körfezi'nin güney kıyısında yer alan ve tarihi dokusuyla öne çıkan bir ilçedir. Körfeze nazır konumu sayesinde hem yerleşim hem de ikincil konut açısından ilgi gören ilçede konut talebi sürekli canlı kalmaktadır. İzmit Körfezi kıyısında yer alması nedeniyle Karamürsel, 1999 Marmara Depremi'nden etkilenmiş; bazı kıyı yapıları hasar görmüştür. Kıyı şeridindeki eski yapılarda sıvılaşma riski önemli bir sorun olarak devam etmektedir. Zemin etüdü yapılmadan inşa edilen eski konutlar öncelikli dönüşüm gerektiren yapılar arasında sayılmaktadır. Belediye yeni yapılaşmada zemin etüdü zorunluluğunu sıkıca uygulamaktadır. Körfez manzaralı modern konut projeleri ilçeye olan ilgiyi artırmaktadır. Yeniköy gibi gelişmekte olan alanlarda yeni yapılaşma standardına uygun projeler gelişmektedir. Karamürsel, İzmit ve Bursa gibi büyük sanayi merkezleri arasında konumlanmış olması nedeniyle çalışan nüfusun yerleşim tercihleri arasında öne çıkmaktadır.

Yüksek deprem riski; hızlı büyüyen ilçede eski ve yeni yapı dokusu bir arada.

Kartepe, Kocaeli'nin hızla gelişen ilçelerinden biridir. İzmit'in kuzeyine uzanan bu ilçe, şehir merkezine yakınlığı sayesinde yoğun konut talebiyle karşılaşmaktadır. Son on yılda çok sayıda toplu konut projesi hayata geçirilmiş; ilçenin nüfusu hızla artmıştır. Kartepe, Kocaeli'nin 1. derece deprem kuşağında yer alması nedeniyle yüksek risk altındadır. Yeni konut projelerinde deprem yönetmeliği standartları uygulanmakla birlikte eski yapılar risk taşımaya devam etmektedir. Belediye riskli yapı tespiti çalışmalarını sürdürmektedir. Suadiye ve çevre mahalleler yeşil alan ve doğa açısından Kocaeli'nin en güzel bölgelerinden birini oluşturmaktadır. Orman varlığı ve hava kalitesinin görece iyi olması, ilçenin konut olarak tercih edilmesini desteklemektedir. Ancak sanayi etkisi açısından batı komşuları kadar dezavantajlı değildir. Kartepe, özellikle genç aileler ve İzmit'te çalışan nüfus için ekonomik ve yaşanabilir bir alternatif olarak öne çıkmaktadır.

Yüksek deprem riski; sanayi ve petrokimya tesislerine yakın konut alanları özel risk içeriyor.

Körfez, İzmit Körfezi'nin kuzey kıyısında yer alan ve yoğun sanayi dokusuna sahip bir ilçedir. Yarımca'daki petrokimya ve rafineriler, Türkiye'nin en büyük sanayi tesisleri arasındadır. Bu sanayi yoğunluğu hem istihdam hem de konut talebi açısından ilçeyi sürekli hareketli tutmaktadır. Körfez, 1999 Marmara Depremi'nden ciddi biçimde etkilenmiştir. Deprem sonrasında sanayi tesisleri ve konut alanlarında büyük yıkım yaşanmıştır. O tarihten bu yana başlatılan yeniden yapılanma süreci; konut, altyapı ve sanayi tesislerinin restorasyonunu kapsayacak biçimde yürütülmüştür. Yarımca'da petrokimya tesislerine yakın konut alanları hem sanayi hem de deprem riski açısından özel değerlendirme gerektirmektedir. Sanayi bölgesinden uzak tutulması planlanan konut alanları daha güvenli seçenekler sunmaktadır. İlçede altyapı son yıllarda önemli ölçüde gelişmiş; yeni yollar, alışveriş merkezleri ve sosyal tesisler bölgeyi daha yaşanabilir kılmaktadır.