Manisa Kentsel Dönüşüm, Gediz Ovası Fay Zonları ve Gecekondu Dönüşümü

Yüksek (Tarihi Sit Çakışması, Çarpık Kentleşme ve Fay Yakınlığı)

Şehzadeler, adından da anlaşılacağı üzere Manisa'nın Osmanlı sivil mimarisini barındıran, Spil Dağı'nın eteklerine doğru yükselen en eski yerleşim yeridir. Kentsel dönüşüm bu ilçede, Türkiye'nin en zorlu fiziki şartlarından birine sahiptir. Kocatepe, Gediz, Bayındırlık, İshak Çelebi gibi Spil Dağı yamaçlarındaki mahalleler, 1970'li ve 80'li yıllarda köylerden kente göçle oluşmuş, mühendislik hizmeti almamış, yolların çok dar ve eğimin aşırı yüksek (%40-50) olduğu, adeta birbirinin çatısına oturan yığma tuğla ve briket evlerden (gecekondu) oluşur. Bu bölgenin zemini kayalık ve çok sağlam olsa da, binalar statik olarak dökülmektedir ve olası bir depremde yıkım riski kesindir. Şehzadeler Belediyesi ve TOKİ, bu bölgelerde tekil bina dönüşümü yapmanın (iş makinesi girmemesi, hafriyat alınamaması sebebiyle) imkansız olduğunu belirleyerek, devasa 'Riskli Alan / Kentsel Dönüşüm Alanı' projeleri başlatmıştır. Vatandaşlara, yıkılan derme çatma evlerinin enkaz/arsa bedelleri hesaplanarak (şerefiye), aynı mahallelerin alt taraflarında veya Akgedik gibi yeni rezerv alanlarında inşa edilen modern, otoparklı, doğalgazlı sosyal konutlardan daire verilmektedir (Borçlanma veya takas usulüyle). Ovadaki Nurlupınar ve Turgut Özal gibi mahallelerde ise sorun tamamen farklıdır; buralarda zemin alüvyon ve sıvıdır (Gediz Ovası etkisi). Bu düzlüklerde bina yenilemek (yerinde dönüşüm) isteyen vatandaşlar, zemin iyileştirme maliyetlerini (jet-grout/fore kazık) karşılayabilmek için müteahhitlere yüksek arsa payı veya devlet destekli kentsel dönüşüm kredisi nakdi sunmak zorundadır.

Orta-yüksek deprem riski; hızla büyüyen ilçede yeni ve eski yapı dokusu bir arada.

Yunusemre, Manisa'nın ikinci merkez ilçesi olup son yıllarda hızlı bir büyüme sürecine girmiştir. Ege Bölgesi'nin önemli sanayi ve tarım merkezlerinden biri olan Manisa'nın dinamikliğini Yunusemre de paylaşmaktadır. Şehzadeler ile birlikte Manisa şehrinin kentsel büyümesini yönlendiren iki merkez ilçeden birini oluşturmaktadır. Yunusemre'de hızlı kentleşme son on yılda yoğun konut talebi yaratmıştır. Yeni konut projeleri güncel deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmekle birlikte eski mahallelerde eski dönem yapıları risk oluşturmaktadır. Belediye riskli yapı tespiti çalışmalarını sürdürmektedir. Manisa Organize Sanayi Bölgesi'ne yakınlığı sayesinde Yunusemre, sanayi çalışanları için cazip bir konut seçeneği sunmaktadır. Bu güçlü istihdam havuzu, ilçede sabit bir konut talebini garanti altına almaktadır. Köy dönüşüm mahallelerinin konut stoku ile yeni yapılaşma alanlarının bir arada bulunması, ilçenin kentsel dönüşüm gündemini karmaşık ama fırsatlarla dolu bir yapıya taşımaktadır.

Orta-yüksek deprem riski; zeytinyağı başkenti, eski ve yeni yapılar bir arada.

Akhisar, Türkiye'nin zeytinyağı ve tütün üretiminde öncü ilçelerinden biridir. Bölgenin verimli ovası, yüzyıllardır hem tarımı hem de ticareti beslemiştir. Bu ekonomik canlılık, ilçenin konut piyasasını dinamik tutmaktadır. Akhisar, Ege Bölgesi'nin orta kesiminde yer aldığından deprem açısından orta-yüksek risk bölgesindedir. İlçe merkezi ve çevresindeki eski yapılar deprem yönetmelikleriyle uyumsuz olup risk oluşturmaktadır. Belediye riskli yapı tespiti çalışmalarını sürdürmektedir. Sanayi de ilçe ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Tekstil ve gıda sektörlerinde faaliyet gösteren fabrikalar güçlü bir istihdam havuzu oluşturmaktadır. Bu istihdam potansiyeli, Akhisar'ın konut talebini sürekli canlı tutmaktadır. Zeytin bahçeleri ve geleneksel üretim kültürüyle Akhisar, tarihsel kimliğini yaşatmaktadır. Bu özgünlük, tarımsal mülk yatırımcıları için ilçeyi cazip kılan bir unsur olarak öne çıkmaktadır.

Orta-yüksek deprem riski; eski şehir merkezi tarihi yapılar barındırıyor, deprem riski ciddi.

Alaşehir, antik çağda Philadelphia adıyla bilinen tarihsel bir yerleşim merkezidir. Yedi Kilise'nin (Yedi Mektup Kilisesi) biri olan bu kent, Hristiyanlık tarihinde önemli bir yere sahiptir. Günümüzde ise bağcılık ve şarap üretimi ile tanınan ilçe, Türkiye'nin önde gelen üzüm üretim merkezleri arasında yer almaktadır. Gediz Nehri vadisinde konumlanan Alaşehir, Ege deprem kuşağında yer almaktadır. Tarihsel yapı stoğu ve eski konutlar deprem açısından önemli risk barındırmaktadır. Belediye riskli yapı tespiti çalışmalarını sürdürmekte; bireysel başvurular artmaktadır. Bağcılık ve agro-turizm potansiyeli, ilçenin ekonomik geleceği açısından değerli varlıklar arasındadır. Şarap üretimi ve bağ-bahçe turizmi ilçeye özgün bir çekim gücü kazandırmaktadır. Yeni konut projeleri deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmekte; tarihi değer taşıyan alanlar ise restorasyon süreçleriyle korunmaya çalışılmaktadır.

Orta-yüksek deprem riski; Gediz Havzası kıyısı, eski yapılar dönüşüm gerektiriyor.

Sarıgöl, Manisa'nın doğusunda Gediz Havzası'nda yer alan ve üzüm-bağcılık ekonomisiyle tanınan bir ilçedir. Sultanie ve Müşküle üzüm çeşitlerinin üretiminde öne çıkan ilçe, Türkiye'nin kuru üzüm ihracatına önemli katkı sağlamaktadır. Gediz Havzası'nda yer alması nedeniyle Sarıgöl, Ege deprem kuşağında orta-yüksek risk bölgesindedir. Havzanın alüvyon zemin yapısı sismik açıdan dikkat gerektirmektedir. Eski yapılar deprem yönetmelikleriyle uyumsuz olup dönüşüm gerektirmektedir. Belediye riskli yapı tespiti çalışmalarını sürdürmekte; bireysel başvurular artmaktadır. Bağcılık ekonomisinin güçlü olması, konut talebini canlı tutmaktadır. Yeni konut projelerinde deprem yönetmeliğine uyum zorunluluğu uygulanmakta; zemin etüdü şartı hayata geçirilmektedir.

Orta-yüksek deprem riski; kömür madenciliği ve termik santral bölgesi, eski yapılar dönüşüm gerektiriyor.

Soma, Manisa iline bağlı ve linyit kömürü madenciliği ile termik enerji üretiminin sembolü hâline gelen bir ilçedir. 2014 yılında yaşanan ve 301 maden işçisinin hayatını kaybettiği Soma maden faciası, ilçenin ulusal ve uluslararası kamuoyunda tanınırlığını derin izler bırakarak artırmıştır. Soma, kömür havzasında yer alması ve sanayi yoğunluğu nedeniyle çevre riski barındırmaktadır. Hava kalitesi kömür tozu ve termik santral emisyonları nedeniyle sorundur. Eski işçi konut mahallelerinin büyük kısmı deprem yönetmelikleriyle uyumsuz yapılardan oluşmaktadır. Belediye kentsel dönüşüm projelerini sürdürmektedir. Maden işçisi ailelerinin yoğun olduğu mahallelerde dönüşüm öncelikli alanlar olarak belirlenmiştir. Bireysel başvurular artış eğilimindedir. Soma, kömür sektörünün geleceğe ilişkin belirsizliğiyle birlikte ekonomik dönüşüm arayışındadır. Yenilenebilir enerji yatırımları ve tarım potansiyeli bu süreçte önem kazanmaktadır.

Orta-yüksek deprem riski; Gediz Havzası'nda büyük ilçe, dönüşüm aktif.

Turgutlu, Manisa'nın en büyük ve en hareketli ilçelerinden biridir. Gediz Ovası'nın en verimli tarım topraklarına ev sahipliği yapan ilçe; pamuk, sebze, meyve ve tahıl üretiminde öne çıkmaktadır. Sanayi ve tarım sektörlerinin güçlü birlikteliği, Turgutlu'yu Manisa'nın ekonomik açıdan en dinamik ilçelerinden biri konumuna taşımaktadır. Turgutlu, Gediz Havzası'nda yer alması nedeniyle deprem açısından orta-yüksek risk bölgesindedir. Havzanın alüvyon zemin yapısı sismik açıdan dikkat gerektirmektedir. Eski yapılar deprem yönetmelikleriyle uyumsuz olup büyük bölümü dönüşüm gerektirmektedir. Belediye kentsel dönüşüm projelerini aktif biçimde sürdürmektedir. Riskli yapı tespiti çalışmaları kapsamlı biçimde yürütülmekte; toplu dönüşüm alanları tespit edilmektedir. Bireysel başvurular yüksek ivmede artmaktadır. İzmir'e olan yakınlığı, Turgutlu'nun konut piyasasını İzmir'den taşınan nüfusa da açmaktadır. Bu faktör, ilçede konut değer artışı potansiyelini güçlendirmektedir.