Eski Bina Kentsel Dönüşüm 2026: Sahip Hakları ve Adım Adım Süreç

Eski Binanız Kentsel Dönüşüme Giriyorsa — Ne Olacak?

Binanız riskli yapı tespitinden geçti ya da bulunduğunuz mahalle kentsel dönüşüm alanı ilan edildi. Sırada ne var? Bu rehberde riskli yapı kararından yeni binanın teslimine kadar tüm süreci, yasal haklarınızı ve pratik adımları anlatıyoruz.

Başlamadan önce: Binanızın dönüşüme girip giremeyeceğini henüz bilmiyorsanız Eski Bina Kentsel Dönüşüme Girebilir mi? rehberimize bakın. Bu yazı, sürece girmiş veya girecek eski bina sahipleri içindir.

Aşama 1: Riskli Yapı Kararı — Süreç Nasıl Başlıyor?

Riskli yapı tespiti sonucu binanız "riskli" ilan edildiğinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da belediye size tebligat gönderir. Bu tebligattan itibaren:

60 gün içinde itiraz hakkınız var (riskli kararına itiraz — teknik rapor eksiklikleri, ölçüm hataları vb.)
İtirazınız reddedilirse veya itiraz etmezseniz yıkım kararı kesinleşir
Kesinleşmeden sonra kat maliklerine 60 günlük tahliye süresi verilir

Karara İtiraz Etmeli misiniz?

İtiraz her zaman mantıklı değildir. Binanız gerçekten eskiyse ve dönüşüm isteniyorsa itiraz süreci uzatır, müteahhit görüşmelerini zorlaştırır ve kira yardımı başlangıcını geciktirir. Ama şu durumlarda itiraz değerlendirilebilir:

Raporda teknik hata şüphesi varsa
Binanın sadece bir kısmı riskli görünüyorsa ve güçlendirme mümkünse
Kat malikleri dönüşümü istemiyorsa ve güçlendirme alternatifini araştırıyorlarsa

Aşama 2: Kat Malikleri Karar Veriyor — %51 Kuralı

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra bina sahiplerinin müteahhit ve proje konusunda anlaşması gerekir. Hissedarların %51'i aynı müteahhitle anlaşırsa, kalan %49 da bu kararla bağlıdır.

%51'i Toplamanın Pratik Yolu

Kat malikler kurulu toplantısı yapın (noter kanalıyla davet tavsiye edilir)
Farklı müteahhitlerden teklif alın ve karşılaştırın
Kat karşılığı mı, nakdi ödeme mi tercih edildiğini belirleyin
Anlaşmayı noter onaylı sözleşmeyle güvence altına alın

Dikkat: %51 çoğunluk sağlanamıyorsa Bakanlık devreye girerek müteahhit atar ve süreci zorla yürütür. Bu durumda tercih hakkınızı kaybedebilirsiniz. %51 Kuralı hakkında detaylı rehber

Aşama 3: Kira Yardımı ve Taşınma

Yıkım öncesi veya yıkım sonrasında, inşaat süresince oturacak yer bulmanız için kira yardımı alırsınız.

2026 Kira Yardımı Miktarları

| Büyükşehir | Aylık Kira Yardımı | Diğer İller | |---|---|---| | İstanbul | ~12.000 TL | ~7.000–9.000 TL | | Ankara, İzmir | ~10.000 TL | — |

Kira yardımı iller arasında değişir. Güncel tutarı hesaplamak için Kira Yardımı Hesaplayıcı kullanın.

Kira yardımı ne zaman başlar?

Tahliye tarihinden itibaren başlar
Genellikle inşaat süresi boyunca ödenir (18–36 ay)
Bakanlık onaylı liste üzerinden doğrudan banka hesabınıza ödenir

Kira yardımı almak için gerekenler:

Tapu belgesinin fotokopisi
Nüfus müdürlüğünden yerleşim belgesi
Banka hesap bilgileri
Belediye veya Bakanlık başvuru formu

Aşama 4: Müteahhit Sözleşmesi — Nelere Dikkat Edilmeli?

Eski bina sahiplerinin en çok sorun yaşadığı aşama sözleşme aşamasıdır. İmzalamadan önce kontrol edilmesi gerekenler:

Kat Karşılığı Anlaşmalarda

Kaç daire alıyorsunuz? Mevcut metrekarenize göre hesaplayın
Hangi katlar size düşüyor? "Kura ile belirlenir" yerine sözleşmede net yazılı olsun
Teslim tarihi nedir? Gecikme cezası maddesi ekleyin (günlük kira değerine eşdeğer)
İnşaat kalite standartları ne olacak? İmalat listesi sözleşmeye eklensin

Müteahhit Sınıfını Kontrol Edin

Her müteahhit her büyüklükte proje yapamaz. Sözleşme imzalamadan müteahhidin sınıfını e-Devlet üzerinden sorgulayın:

Müteahhit Sınıfı Sorgulama →

Proje m² ve daire sayısına göre gereken minimum sınıfı öğrenmek için Müteahhit Sınıfı Hesaplayıcı aracını kullanabilirsiniz.

Önemli Sözleşme Maddeleri

Gecikme cezası (günlük/aylık)
Teslim formatı (brüt/net m², kat, cephe)
Malzeme kalitesi listesi
Ayıplı iş prosedürü
İptal koşulları

Aşama 5: Yıkım Süreci

Sözleşme imzalandıktan ve tahliye tamamlandıktan sonra yıkım başlar. Yıkım öncesinde:

Aboneliklerinizi kapatın: Elektrik, su, doğalgaz, internet aboneliklerini kapatın. Sayaçları belediyeye bildirin.
Değerli eşyalarınızı taşıyın: Ortak alanlardaki eşyaları dahil.
Tapunuzun rızasını belgelendirin: Yıkım ruhsatı çıkarıldığında tapunuzda herhangi bir şerh olmadığından emin olun.

Aşama 6: İnşaat Süresi — Bekleme Dönemi

Yıkımdan sonra başlayan inşaat süreci ortalama 18–36 ay sürer. Bu dönemde:

Kira yardımı ödemesi devam eder
Şantiyeyi ziyaret edip inşaatı takip edebilirsiniz
Müteahhidin periyodik bilgilendirme yapmasını sözleşmeyle zorunlu kılabilirsiniz
İnşaat durumu belediyenin ruhsat takip sisteminden izlenebilir

Gecikme olursa ne yapmalısınız?

Önce müteahhitle yazılı iletişime geçin
Cevap gelmezse noter ihtarnamesi gönderin
Gecikme cezasını hesaplayın ve talep edin
Uzlaşma sağlanamazsa arabuluculuk veya dava yoluna gidin

Aşama 7: Yeni Dairenizin Teslimi

İnşaat tamamlandığında dairenizi teslim alacaksınız. Teslim tutanağı imzalamadan önce mutlaka yapı teftişi yapın:

Kontrol Listesi

[ ] Duvarlarda çatlak veya leke var mı?
[ ] Kapı ve pencereler düzgün açılıp kapanıyor mu?
[ ] Elektrik prizleri, sigortalar çalışıyor mu?
[ ] Su tesisatı sızdırıyor mu?
[ ] Isıtma sistemi test edildi mi?
[ ] Balkon ve merdivenler sağlam mı?

Sorunları tutanağa geçirin ve imzalı belgeleyin. Teslimi aldıktan sonra 4 yıl boyunca ayıp ihbarı hakkınız devam eder.

Sık Sorulan Sorular

Kiracım varsa ne olacak? Kiracılar tahliyede kira yardımı talep edebilir. Ev sahipleri kiracıyı çıkarmak zorundadır; bu durumda kiracıya tazminat ödenmesi gerekebilir. Kiracı Hakları Rehberi

İpotek veya haciz varsa dönüşüm mümkün mü? Tapuda şerh varsa dönüşüm süreci bankayı da kapsar. Banka onayı olmadan sözleşme yapılamaz. Önce bankayla görüşün.

Dönüşümden sonra tapum ne olacak? Riskli yapı tescili silinir. Yeni binanın iskan (yapı kullanma izni) alınmasının ardından yeni tapu düzenlenir.

Vergi muafiyeti var mı? Evet. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, KDV ve bazı belediye harçlarında muafiyet uygulanabilir. Vergi ve Harç Muafiyeti Rehberi

Özet: Eski Bina Sahipleri İçin Yapılacaklar Listesi

Riskli yapı kararını öğrenin — e-Devlet veya belediye
İtiraz süresi var mı kontrol edin — 60 gün
Kat malikleriyle toplantı yapın — %51 çoğunluk için
En az 3 müteahhitten teklif alın — sınıf ve referans kontrolü
Sözleşmeyi avukata inceletin — gecikme cezası olsun
Kira yardımı başvurusu yapın — tahliye tarihinde
Yeni dairenizin inşaatını takip edin
Teslimde kapsamlı teftiş yapın — tutanağa geçirin

İlgili Sayfalar: