Kentsel Dönüşüm %51 Çoğunluk Kuralı 2026: Nedir, Nasıl Çalışır?
Kentsel dönüşümde %51 çoğunluk kuralı, kat maliklerinin en çok merak ettiği konuların başında gelir. Bu rehberde kuralın nasıl işlediğini, hangi durumlarda uygulandığını ve azınlıkta kalan maliklerin haklarını detaylıca açıklıyoruz.
Kentsel Dönüşümde %51 Çoğunluk Kuralı Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı kararı alındıktan sonra binanın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için kat maliklerinin en az %51'inin dönüşüme onay vermesini zorunlu kılmaktadır. Bu kural, kentsel dönüşüm sürecinin temel taşlarından biridir.
Peki %51 çoğunluk nasıl hesaplanır, hangi durumlarda geçerlidir ve azınlıkta kalanlar ne yapabilir? İşte tüm sorularınızın yanıtları.
%51 Kuralı Nasıl Hesaplanır?
Çoğunluk hesabında dikkat edilmesi gereken nokta, kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplandığıdır.
Örnek: 10 daireli bir binada 6 daire sahibi onay verse bile, bu 6 kişinin toplam arsa payı %51'in altındaysa yeterli çoğunluk sağlanamaz. Tersine, 4 maliki olan büyük dairelerin toplam arsa payı %51'i geçiyorsa dönüşüm için yeterli çoğunluk oluşmuş sayılır.
Hesaplama adımları:
- Binadaki her dairenin tapu belgesindeki arsa payı oranını tespit edin.
- Dönüşüme onay veren maliklerin arsa paylarını toplayın.
- Toplam arsa payı %51 veya üzerindeyse çoğunluk sağlanmış demektir.
%51 Çoğunluk Onayı Nasıl Alınır?
1. Toplantı yöntemi: Kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak dönüşüm kararı oylama ile alınır. Toplantı tutanağına imza atan maliklerin arsa payları toplanır.
2. Noter yöntemi: Her maliki ayrı ayrı ziyaret ederek noter huzurunda imza alınabilir. Bu yöntem, yoğun çalışan ya da farklı şehirlerde yaşayan maliklere ulaşmayı kolaylaştırır.
3. İdari yöntem: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü aracılığıyla tebligat gönderilir. Tebligatı alan malikler belirli süre içinde görüşlerini bildirir.
Pratik ipucu: Çoğunluğu sağlamak için önce kararsız ya da olumlu düşünen maliklerle iletişime geçmek süreci hızlandırır. Müteahhit firmalar genellikle bu süreçte arabuluculuk yapar.
Azınlıkta Kalan Malikler Ne Olur?
%51 çoğunluk sağlanmışsa, dönüşüme katılmayan azınlık maliklerin hisseleri devlet tarafından satın alınabilir ya da hisseleri çoğunluk kararıyla diğer maliklere satışa çıkarılabilir. Bu süreç "anlaşmayan malikin payının satışı" olarak bilinir.
Bu uygulama birçok malik için endişe verici görünse de, yasanın temel amacı can ve mal güvenliğini sağlamaktır. Riskli binada yaşamaya devam etmek yerine dönüşüme katılmak, uzun vadede her malik için daha avantajlıdır.
%51 Kuralı Ne Zaman Değişti?
Başlangıçta kentsel dönüşüm için %65 çoğunluk gerekiyordu. 2023 yılında yapılan yasal düzenlemeyle bu oran %51'e indirildi. Bu değişiklik, dönüşüm süreçlerini önemli ölçüde hızlandırmıştır.
2026 itibarıyla geçerli oran: Riskli yapılarda %51 arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Riskli alan kararı kapsamındaki yapılarda ise ayrı kurallar uygulanabilir; bu durumda Bakanlık yönlendirmesini takip etmek gerekir.
Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?
Çoğunluk sağlanamazsa süreç duraksasa da tamamen durmuyor:
- İdari baskı: Belediye veya Bakanlık, riskli binanın boşaltılmasını ve yıkılmasını kararlaştırabilir. Bu durumda dönüşüme katılmayan maliklere kira yardımı ödenmez, yeni daire hakkı da doğmaz.
- Yeniden oylama: Çoğunluk sağlanamaması durumunda yeni bir toplantı çağrısı yapılabilir, aradan geçen zamanda fikir değiştiren malikler sürece dahil olabilir.
- Uzlaşma süreci: İl Müdürlüğü arabuluculuğuyla taraflar bir araya getirilerek uzlaşma sağlanmaya çalışılır.
Detaylı hukuki destek için bkz: Çoğunluk Kontrolü Hesaplayıcı
%51 Kuralı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
Kiracı oy kullanabilir mi? Hayır. Kiracıların oy hakkı yoktur; sadece kat malikleri oy kullanabilir. Ancak tahliye hakkı ve kira yardımı gibi korumalardan kiracılar yararlanabilir.
Yapı maliki bir kurum veya şirket ise? Kurum veya şirketler de kat maliki sıfatıyla oy kullanabilir. Bu durumda yetkili imzanın alınması gerekir.
Miras durumunda oy nasıl kullanılır? Eğer daire birden fazla mirasçıya aitteyse, aralarından birini temsilci olarak belirlemeleri ya da ortak imza atmaları gerekir.
Bankaya ipotek yükümlülüğü varsa ne olur? İpotekli dairelerde çoğunluk kararı alınabilir; ancak bankadan muvafakat (rıza) almak gerekebilir. Hukuki danışmanlık almanızı öneririz.
Sonuç
Kentsel dönüşümde %51 çoğunluk kuralı, dönüşüm sürecinin can damarıdır. Bu kuralı doğru anlamak; sürecin hızlanmasına, anlaşmazlıkların azalmasına ve tüm kat maliklerinin haklarının korunmasına katkı sağlar.
Bağlantılı rehberler: