Balıkesir Altıeylül Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026
ÇokGüncelleme: · Kentsel Dönüşüm Hub
Altıeylül Kentsel Dönüşüm: Öne Çıkanlar
- Balıkesir Altıeylül kentsel dönüşüm risk durumu: Çok Yüksek (Diri Fay Hattı ve Merkez Yoğunluğu)
- Dönüşümde öncelikli mahalleler: Bahçelievler, Dinkçiler, Hasan Basri Çantay, Gümüşçeşme.
- Öne çıkan yerel sorun: Küçük Parsel Boyutları: Parsellerin 150-200 m² gibi çok küçük olması sebebiyle, yeni imar yönetmeliğine göre (çekme mesafeleri, asansör, otopark) aynı parsele rantabl bir bina yapılamaması.
- Önerilen çözüm: Tevhit (Birleştirme) Teşvikleri: Belediyenin, parsellerini birleştiren (ada bazlı dönüşüm yapan) maliklere %10 ila %20 arasında ekstra inşaat alanı (emsal) izni vermesi.
Çok Yüksek (Diri Fay Hattı ve Merkez Yoğunluğu)
Binanız için ücretsiz mimari danışmanlık
İlk görüşme ücretsiz · En geç 1 iş günü içinde dönüş
Altıeylül Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerliyor?
Altıeylül ilçesi, Balıkesir il merkezinin güney yarısını oluşturan ve ticari-konut yerleşiminin iç içe geçtiği bir bölgedir. Şehrin tarihi dokusuyla birlikte plansız kentleşmenin izleri Dinkçiler ve Gümüşçeşme gibi mahallelerde yoğun olarak görülürken, Bahçelievler gibi elit mahallelerde ise eski, asansörsüz ve yorgun apartman stoğu dikkat çeker. MTA'nın diri fay haritalarına göre Balıkesir Fayı, ilçe sınırlarına çok yakın veya içinden geçmektedir. Kentsel dönüşümde Altıeylül'ün en büyük problemi, düz ovanın getirdiği yeraltı su seviyesinin yüksekliği ve taşıma kapasitesinin düşük olmasıdır. Yıkılıp yeniden yapılan binaların maliyeti, derin temel kazısı ve radye temel zorunlulukları nedeniyle katlanmaktadır. Ayrıca ilçe merkezinde parselasyon çok küçük olduğu için, müteahhitler tek tek binalarla anlaşmak yerine, adanın tamamını (5-10 parseli birleştirerek) kapalı otoparkı olan prestijli sitelere dönüştürme eğilimindedir. Bu süreçte belediyenin sağladığı 'emsal (inşaat alanı) transferi' kolaylıkları kilit rol oynar.
Altıeylül Kentsel Dönüşüme Giren Mahalleler
⚠️ Kentsel Dönüşümde Yerel Sorunlar Neler?
- Küçük Parsel Boyutları: Parsellerin 150-200 m² gibi çok küçük olması sebebiyle, yeni imar yönetmeliğine göre (çekme mesafeleri, asansör, otopark) aynı parsele rantabl bir bina yapılamaması.
- Diri Fay Tampon Bölgesi: Fay kırığı zonuna giren alanlarda (yüzey faylanması riski olan parsellerde) yeniden yapılaşmaya tamamen kısıtlama getirilmesi.
- Müteahhit Bulma Zorluğu: Dar gelirli vatandaşların oturduğu mahallelerde, arsa değerinin inşaat maliyetini karşılamaması sebebiyle özel sektörün (müteahhitlerin) projelere girmemesi.
✅ Hangi Çözümler ve Destekler Öneriliyor?
- Tevhit (Birleştirme) Teşvikleri: Belediyenin, parsellerini birleştiren (ada bazlı dönüşüm yapan) maliklere %10 ila %20 arasında ekstra inşaat alanı (emsal) izni vermesi.
- TOKİ ve Büyükşehir İştirakleri (BALTOK): Özel müteahhitlerin girmediği riskli bölgelerde, belediye şirketi BALTOK veya TOKİ eliyle kamu destekli, uygun ödemeli sosyal dönüşüm projeleri üretilmesi.
- İmar Haklarının Takası: Fay hattı üzerinde kalan arsaların kamulaştırılarak, hak sahiplerine güvenli rezerv alanlardan (dağ eteklerinden) arsa veya daire verilmesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Altıeylül Bahçelievler'de müstakil evimizi yıkıp 4 katlı apartman yapmak istiyoruz, otopark zorunlu mu?
Evet, yeni Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Otopark Yönetmeliği'ne göre her bağımsız bölüm (daire) için en az bir otopark alanı gösterilmesi zorunludur. Eğer küçük parselinizde bahçe mesafesi otopark için yetersiz kalıyorsa, bodrum katı kapalı otopark yapmak zorundasınız. Bu durum maliyetleri artıracağından komşu parsellerle birleşmek en mantıklı çözümdür.
MTA fay haritasında arsamızın içinden kırmızı çizgi (fay) geçiyor, yerinde dönüşüm yapabilir miyiz?
Güncel Afet yönetmelikleri gereği, diri fay izi üzerinde (Yüzey Faylanması Tehlikesi olan bölgelerde) bırakılması gereken tampon bant (genellikle faya her iki yönden belli bir metre mesafe) 'Yapı Yasaklı Alan' ilan edilir. Belediyeden imar durumu aldığınızda bu durum belirtilir. Eğer yasaklı alandaysanız yerinde bina yapamazsınız, imar hakkınız başka bir alana transfer edilir (Rezerv alan vb.).
Balıkesir Altıeylül için Mimari Danışman Desteği
Bölgenizdeki zemin riskleri ve kentsel dönüşüm sürecini uzman ekibimizle değerlendirin. İlk görüşme ücretsizdir.