Kentsel Dönüşüm Harç ve Vergi Muafiyeti 2026 | Tam Liste
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, riskli yapı tespiti sonrası gerçekleştirilen işlemler için pek çok vergi ve harç istisnası tanımlar. Tapu harcından KDV'ye, damga vergisinden noter masrafına kadar tasarruf edebileceğiniz kalemlerin tam listesi.
Kentsel Dönüşümde Neden Harç ve Vergi İstisnaları Var?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespit ve yıkım süreçlerinde gerçekleştirilen işlemleri finansal açıdan hafifletmek amacıyla geniş çaplı harç ve vergi istisnaları tanımlar. Bu istisnalar, hem hak sahiplerini (bina maliklerini) hem de kentsel dönüşüm projelerini yürüten yapı kooperatifleri ile kurumları kapsar.
1. Tapu Harcı Muafiyeti
Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapıların yıkılmasından önce veya sonra gerçekleştirilen tapu işlemleri için tapu harcı istisna kapsamındadır. Bu işlemler şunlardır:
- Riskli yapı malikleri arasındaki hisse devirleri
- Riskli yapı sahiplerinin yeni yapıya geçişinde yapılan tapu tescil işlemleri
- Arsa payı düzenlenmesi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin irtifak hakkı işlemleri
Not: İstisna yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış ve Bakanlıkça onaylanmış projeleri kapsar. Tapuda "kentsel dönüşüm" yazsa bile Kanun kapsamı dışındaki işlemler normal tarifeye tabidir.
2. KDV (Katma Değer Vergisi) İstisnası
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılan konutlarda %1 KDV oranı uygulanır; bazı durumlarda tam istisna da söz konusu olabilir:
- 150 m² ve altı konutlar: %1 KDV (standart oran %20 yerine)
- 150 m² üzeri konutlar: Belirlenen oran farklılaşabilir; konutun niteliğine ve projeye göre değişir
- Yüklenici ile yapılan kat karşılığı işlemlerde: İnşaat hizmetine ilişkin KDV konusunda Bakanlık tebliğlerini takip edin
KDV avantajı özellikle yeni daire tesliminde önemli bir maliyet kalemi olduğu için satın alma veya kat karşılığı anlaşması aşamasında mutlaka netleştirilmelidir.
3. Damga Vergisi İstisnası
Aşağıdaki belgeler damga vergisinden muaftır:
- Riskli yapı tespiti başvurusu sırasında düzenlenen belgeler
- Anlaşma tutanakları (kat maliklerinin dönüşüme onay verdiğine dair belgeler)
- Yıkım rızasına ilişkin noter onaylı belgeler
- Boşaltma ve tahliye protokolleri
4. Noter Harcı İstisnaları
6306 kapsamındaki işlemlerde noterlerde düzenlenen ya da onaylanan belgelere ait noter harcı da istisna kapsamında tutulabilir. Bu durum özellikle şu belgeler için geçerlidir:
- Kat malikleri arasında imzalanan iç anlaşmalar ve taahhütnameler
- Vekâletname (kentsel dönüşüm sürecinde başka bir kişiyi temsil için düzenlenen ve açıkça dönüşüm sürecine ilişkin olduğu belirtilen)
5. Diğer Mali Kolaylıklar
a) Kira Yardımı (Taşınma ve Kira Desteği)
Riskli yapı tespiti kesinleşip bina boşaltıldıktan sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından:
- Kira yardımı: İl bazında belirlenen aylık tutarlar (2026 yılı için güncellendi)
- Taşınma yardımı: Tek seferlik ödeme
b) Faiz Destekli Kredi
Hak sahipleri, Bakanlık protokollü bankalardan faiz desteği ile konut kredisi kullanabilir. Faiz farkı belirli bir limite kadar Bakanlık tarafından karşılanır.
c) Yapı Denetim Hizmet Bedeli İndirimi
Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde yapı denetim hizmet bedeli bazı durumlarda indirimli uygulanır veya Bakanlık destekli denetim hizmetinden yararlanılabilir.
Hangi Şartlar Aranır?
Yukarıdaki istisna ve avantajlardan yararlanmak için temel şart:
- Riskli yapı tespiti yaptırılmış ve Bakanlık listesine girilmiş olması
- Tespit sonucuna itiraz süresi dolmuş ya da itiraz reddedilmiş olması
- İlgili tapu ve belediye işlemlerinin açıkça "6306 sayılı Kanun kapsamında" kaydedilmiş olması
Sık Yapılan Hatalar
- Riskli yapı tespiti yaptırmadan yapılan harç başvurularında istisnadan yararlanılamamaktadır.
- Tapu müdürlüğüne ve notere ilgili Bakanlık belgelerini (riskli yapı tespit raporu, Bakanlık teyit yazısı) ibraz etmezseniz normal tarife uygulanabilir.
- Bazı belediyeler imar işlemlerinde ek ücret uyguladığından, belediye süreci ayrıca takip edilmelidir.
Özet Tablo
| Masraf Kalemi | Durum | Not | |---------------|-------|-----| | Tapu harcı | Muaf | Riskli yapı tespit sonrası hisse devri ve tescil | | KDV (konut) | %1 indirimi | 150 m² altı, şartlara göre | | Damga vergisi | Muaf | Anlaşma ve tutanaklar | | Noter harcı | Muaf | Dönüşüme ilişkin vekâlet ve taahhütnameler | | Kira yardımı | Destek var | Boşaltma sonrası, il bazında tutar | | Faiz destekli kredi | Destek var | Bankalar aracılığıyla |